WEBVTT 1 00:00:15.880 --> 00:00:18.920 Inversión Inmobiliaria, con Meli Torres. 2 00:00:20.359 --> 00:00:22.579 Hola,¿ qué tal? Muy buenos días y bienvenidos a un 3 00:00:22.620 --> 00:00:25.879 nuevo programa de Inversión Inmobiliaria en Capital Radio, con la 4 00:00:25.920 --> 00:00:28.019 entrevista de la semana que se la vamos a dedicar 5 00:00:28.039 --> 00:00:32.500 a Borja García Egocheaga, que es consejero delegado de Neynor Homes, 6 00:00:32.539 --> 00:00:35.119 que a finales de este año dejará el puesto de 7 00:00:35.280 --> 00:00:39.159 CEO en manos de Jordi Argemi para pasar a ser 8 00:00:39.380 --> 00:00:43.070 Senior Advisor en Neynor Homes. Y ahora que estamos en 9 00:00:43.109 --> 00:00:45.469 el ecuador del año, vamos a analizar con él cómo 10 00:00:45.509 --> 00:00:49.049 está evolucionando el sector residencial a nivel de mercado, así 11 00:00:49.109 --> 00:00:52.950 como el tejido empresarial y ver cómo afronta Neynor esta 12 00:00:52.990 --> 00:00:56.670 nueva etapa marcada por dos hitos históricos recientes. la adquisición 13 00:00:56.729 --> 00:00:59.399 de Aedas Homes, que la consolida como la mayor promotora 14 00:00:59.450 --> 00:01:03.200 residencial de España y el anuncio del plan de sucesión ordenada. 15 00:01:03.659 --> 00:01:07.780 Después tomaremos el pulso al sector del mercado Prime de Madrid, 16 00:01:08.060 --> 00:01:10.829 que alcanza un nuevo mínimo histórico de accesibilidad. Y lo 17 00:01:10.840 --> 00:01:13.950 haremos con María Luisa Medrano, que es la que ha 18 00:01:13.989 --> 00:01:19.310 presentado el informe Diza Market 4, mercado residencial Prime de Madrid, 19 00:01:19.370 --> 00:01:25.329 en el segundo trimestre de 2026. Así que ya comenzamos. Inversión 20 00:01:25.409 --> 00:01:27.549 Inmobiliaria con Meli 21 00:01:28.849 --> 00:02:10.659 Torres Inversión Inmobiliaria Inversión Inmobiliaria con Meli Torres La entrevista 22 00:03:09.840 --> 00:03:12.319 Bueno, pues hoy la entrevista de la semana se la 23 00:03:12.379 --> 00:03:15.840 dedicamos a Borja García Egocheaga, CEO de Neynor Homes, que 24 00:03:15.860 --> 00:03:18.210 a finales de este año dejará el puesto de CEO 25 00:03:18.770 --> 00:03:22.449 en manos de Jordi Argemi para pasar a ser Senior 26 00:03:22.629 --> 00:03:25.229 Advisor en Neynor Homes. Y ahora que estamos en el 27 00:03:25.250 --> 00:03:27.889 ecuador del año, vamos a analizar con él cómo está 28 00:03:27.909 --> 00:03:31.919 evolucionando el sector residencial a nivel de mercado, así también 29 00:03:31.979 --> 00:03:35.099 como el tejido empresarial y ver cómo afronta Neynor esta 30 00:03:35.159 --> 00:03:38.879 nueva etapa marcada por dos hitos históricos recientes. Uno es... 31 00:03:39.520 --> 00:03:42.180 La adquisición de Edas Homes, que los consolida como la 32 00:03:42.240 --> 00:03:46.300 mayor promotora residencial de España. Y otro, el anuncio del 33 00:03:46.340 --> 00:03:48.629 plan de sucesión ordenada. Vamos a dar la bienvenida que 34 00:03:48.650 --> 00:03:51.110 tenemos en directo hoy aquí a Borja. Buenos días, Borja. Hola, 35 00:03:51.129 --> 00:03:51.389 buenos días 36 00:03:51.530 --> 00:03:53.930 Meli. Muchas gracias por la 37 00:03:53.949 --> 00:03:56.750 invitación. Bueno, un placer tenerte con nosotros aquí en Capital Radio. 38 00:03:57.150 --> 00:03:59.650 Vamos a ver si te parece, Borja, lo primero, cómo 39 00:03:59.710 --> 00:04:03.189 está el sector residencial en esta segunda mitad del año. 40 00:04:03.229 --> 00:04:06.719 Ya estamos en el Ecuador. Y Borja, siempre has defendido 41 00:04:06.780 --> 00:04:10.180 que el sector residencial español cuenta con unos fundamentos financieros 42 00:04:10.439 --> 00:04:14.080 muy sólidos a diferencia de crisis anteriores. Pero claro, en 43 00:04:14.120 --> 00:04:18.279 estos momentos el mercado sufre un problema estructural de producción 44 00:04:18.300 --> 00:04:22.439 de vivienda y es urgente activar programas bien de colaboración 45 00:04:22.500 --> 00:04:26.579 público-privada para aumentar ese stock de vivienda. Bueno la demanda 46 00:04:26.699 --> 00:04:30.180 supera con creces la oferta claro yo me pregunto y 47 00:04:30.220 --> 00:04:33.730 seguro que todos nuestros oyentes bueno les gustaría saber por 48 00:04:33.790 --> 00:04:37.930 parte de tu opinión que palancas estructurales e institucionales faltan 49 00:04:37.990 --> 00:04:41.800 en España para solucionar de forma real la falta de 50 00:04:41.879 --> 00:04:43.720 suelo y el déficit de vivienda nueva. 51 00:04:45.889 --> 00:04:51.740 Bueno, pues es una pregunta muy completa. Te cojo un 52 00:04:51.779 --> 00:04:57.620 poco tres temas que pones dentro de la pregunta. Por 53 00:04:57.680 --> 00:05:05.269 un lado, la fortaleza del sector. Eso es destacable. Lleva 54 00:05:05.350 --> 00:05:10.689 siendo muchos años así y básicamente esta fortaleza se deriva 55 00:05:10.709 --> 00:05:17.800 de dos motivos principales. Uno, La infraproducción de vivienda. Llevamos 56 00:05:19.300 --> 00:05:22.120 desde hace más de 10 años produciendo muy poca vivienda en 57 00:05:22.180 --> 00:05:26.319 España y entonces hay un déficit estructural que ya es 58 00:05:26.399 --> 00:05:31.839 conocidísimo de todo el mundo. Una falta de vivienda que 59 00:05:31.860 --> 00:05:35.639 está cuantificada por el Banco de España, recientemente ha actualizado 60 00:05:35.899 --> 00:05:38.839 cerca de 800.000 viviendas, pero es un gap además que va 61 00:05:39.300 --> 00:05:42.310 creciendo año a año. Y por otro lado, es un 62 00:05:42.529 --> 00:05:45.600 mercado que desde el punto de vista financiero está muy saneado. 63 00:05:47.000 --> 00:05:49.019 Que esté muy saneado desde el punto de vista financiero 64 00:05:49.259 --> 00:05:53.420 es bueno para la estabilidad del sistema, pero tiene consecuencias 65 00:05:53.480 --> 00:05:55.699 muy negativas, sobre todo para los más jóvenes. Entonces, lo 66 00:05:55.720 --> 00:05:58.019 que es bueno para el sistema financiero y para el 67 00:05:58.100 --> 00:06:01.879 mundo promotor, pues realmente para la gente que no tiene 68 00:06:02.279 --> 00:06:04.959 un capital detrás, pues le supone una barrera muy grande 69 00:06:04.980 --> 00:06:07.779 a la hora de entrar a una vivienda. En cuanto 70 00:06:09.319 --> 00:06:14.579 a los programas de colaboración público-privada, son necesarios. A mí 71 00:06:14.620 --> 00:06:17.290 no me gusta mucho llamar colaboración público-privada lo que lo 72 00:06:17.319 --> 00:06:19.819 estamos llamando. Realmente lo que está haciendo la administración es 73 00:06:19.870 --> 00:06:22.750 coger suelos que tenía ociosos o que estaban en su 74 00:06:22.810 --> 00:06:27.370 poder y sacarlos mediante concurso con distintas fórmulas para ponerlos 75 00:06:27.449 --> 00:06:31.209 en carga. Yo creo que la colaboración público-privada tiene que 76 00:06:31.269 --> 00:06:34.889 ser muchísimo más que eso. Una colaboración público-privada real tiene 77 00:06:34.930 --> 00:06:37.649 que tener unos canales de comunicación en los que realmente 78 00:06:37.709 --> 00:06:41.230 la administración y los profesionales del sector nos sentemos conjuntamente 79 00:06:41.610 --> 00:06:45.800 para analizar soluciones, cosa que no está pasando. Y por último, 80 00:06:45.819 --> 00:06:52.040 yendo a la última parte de la pregunta,¿ cuáles son 81 00:06:52.079 --> 00:06:55.360 las soluciones que se pueden poner? Yo no quiero repetir 82 00:06:55.420 --> 00:07:00.110 porque es que se comentan tanto, pero mira, recientemente esta 83 00:07:00.399 --> 00:07:03.529 semana se ha publicado por parte de la CNMC, de 84 00:07:03.689 --> 00:07:09.329 la Comisión Nacional del Mercado, de competencia un dosier que 85 00:07:09.529 --> 00:07:11.750 anunciaron a principio de otoño que iban a preparar que 86 00:07:12.290 --> 00:07:15.810 se titula estudios sobre la transformación urbanística del suelo para 87 00:07:15.870 --> 00:07:19.420 vivienda yo creo que la cnmc no es sospechosa de 88 00:07:19.439 --> 00:07:21.439 estar de parte de nadie simplemente lo que están es 89 00:07:21.519 --> 00:07:26.060 intentando comentar las causas no que llevan al desaguisado que 90 00:07:26.120 --> 00:07:29.139 tenemos en españa que básicamente pues tiene muchísimo que ver 91 00:07:29.180 --> 00:07:31.959 pues con el urbanismo la falta de flexibilidad el exceso 92 00:07:31.980 --> 00:07:35.519 de burocracia el exceso de normativas la rigidez de todo 93 00:07:35.560 --> 00:07:38.120 el sistema En fin, son cosas que no voy a 94 00:07:38.160 --> 00:07:40.600 entrar en detalle, toda la cantidad de normas y de 95 00:07:40.660 --> 00:07:43.819 procedimientos que deberíamos cambiar, porque lo explica muy bien ese 96 00:07:43.860 --> 00:07:47.339 informe y está disponible a través de internet para cualquiera 97 00:07:47.740 --> 00:07:50.990 que lo quiera ver. Pero bueno, al final todo conduce 98 00:07:51.009 --> 00:07:53.889 a lo mismo. En España no se está desarrollando suelo 99 00:07:53.949 --> 00:07:58.449 desde hace 10 años. Y este es un problema porque el capital, 100 00:07:58.850 --> 00:08:02.240 que es intensivo, el requerimiento de capital para desarrollar suelo 101 00:08:02.420 --> 00:08:05.560 es intensivo, no se está acercando. No hay promotores, no 102 00:08:05.579 --> 00:08:09.339 hay capital privado desarrollando suelo en España prácticamente. Y esto 103 00:08:09.560 --> 00:08:13.019 lo que provoca es que se produce o hay poca 104 00:08:13.500 --> 00:08:17.480 formalización de parcelas finalistas. Todas las parcelas finalistas de suelo 105 00:08:17.519 --> 00:08:19.519 que se hacen en España, por lo menos en las 106 00:08:19.600 --> 00:08:24.259 zonas donde hay mayor necesidad de vivienda, se edifican inmediatamente. 107 00:08:24.800 --> 00:08:27.759 Y por lo tanto, más que decir cuántas viviendas vamos 108 00:08:27.779 --> 00:08:31.060 a construir, los políticos y nosotros mismos deberíamos ser capaces 109 00:08:31.120 --> 00:08:34.590 de decir cuánto suelo vamos a poner en el mercado 110 00:08:34.690 --> 00:08:38.769 cada año. Claro, y hablemos de precios, Borja, porque la 111 00:08:38.830 --> 00:08:41.879 tendencia de los precios es que seguirá a lanza por 112 00:08:41.929 --> 00:08:44.940 la inflación y los costes, pero, claro, subidas de doble 113 00:08:45.059 --> 00:08:47.659 dígito anuales, pues la verdad es que no son ni 114 00:08:47.720 --> 00:08:52.029 razonables ni sostenibles para los salarios que tenemos a largo plazo.¿ 115 00:08:52.789 --> 00:08:55.379 Dónde está el límite para que el negocio promotor siga 116 00:08:55.519 --> 00:08:59.350 siendo sostenible frente a la capacidad salarial de los españoles? 117 00:09:00.750 --> 00:09:04.750 Pues estas subidas de precios que estamos viendo responden precisamente 118 00:09:04.769 --> 00:09:09.149 a este déficit de vivienda. Estamos viendo estas subidas de 119 00:09:09.309 --> 00:09:13.669 precios en un momento, que más es lógico, en el 120 00:09:13.750 --> 00:09:16.190 que se están batiendo los récords de compraventa de vivienda 121 00:09:16.429 --> 00:09:18.549 en España. El año pasado, el año 25, se produjeron 750.000 o 760.000 122 00:09:18.570 --> 00:09:21.009 compraventas de vivienda, depende un poco las fuentes que cada 123 00:09:21.029 --> 00:09:31.960 cual mire. que son máximos, este año seguramente la cifra 124 00:09:31.980 --> 00:09:35.179 será algo inferior. Y yo creo que responde básicamente a 125 00:09:35.279 --> 00:09:38.860 que el año 25 absorbió demanda embalsada de la subida de 126 00:09:38.940 --> 00:09:42.559 tipos del 23-24, de gente que no había acudido al mercado. 127 00:09:43.200 --> 00:09:45.759 Por lo tanto, sería razonable ver algún pequeño diente de sierra, 128 00:09:45.870 --> 00:09:52.250 pero siempre en ese rango tan alto. Estos precios, esta 129 00:09:52.269 --> 00:09:55.110 subida de precio de doble dígito,¿ a quién benefician? Pues 130 00:09:55.169 --> 00:09:58.649 desde luego yo siempre digo a los promotores, no. Pese 131 00:09:58.710 --> 00:10:00.509 a lo que mucha gente en el mercado pueda pensar, 132 00:10:00.570 --> 00:10:03.389 nosotros no somos una inmobiliaria que simplemente nos llevamos una 133 00:10:03.470 --> 00:10:07.970 comisión por cada venta que hacemos. Nosotros tenemos que comprar 134 00:10:08.070 --> 00:10:10.929 suelo y estos incrementos de precio de la vivienda se 135 00:10:11.009 --> 00:10:14.769 trasladan automáticamente al suelo. Por lo tanto, a nosotros, al final, 136 00:10:15.029 --> 00:10:17.980 lo que nos supone estos incrementos de precio de suelo 137 00:10:18.519 --> 00:10:21.779 es tener que destinar más recursos propios, más capital a 138 00:10:22.200 --> 00:10:25.340 compra de suelo y, por lo tanto, nos supone también 139 00:10:25.399 --> 00:10:29.659 un mayor nivel de riesgo.¿ Dónde está el límite? Pues 140 00:10:30.159 --> 00:10:32.250 lo irá diciendo el mercado. De momento se ve que 141 00:10:32.269 --> 00:10:35.909 hay mucho mercado, pero tenemos que ser todos conscientes que 142 00:10:37.090 --> 00:10:39.649 hay una parte grande del mercado que se está quedando 143 00:10:39.730 --> 00:10:43.809 fuera y sobre todo pues es la gente joven. Y 144 00:10:43.850 --> 00:10:48.929 esto tiene implicaciones y consecuencias muy negativas, no solamente para 145 00:10:49.679 --> 00:10:52.860 el momento de la persona joven que no puede acceder 146 00:10:52.879 --> 00:10:56.610 a una vivienda, Tiene consecuencias en los niveles de emancipación 147 00:10:56.629 --> 00:10:59.629 que tenemos en España, los peores de Europa. Tiene consecuencias 148 00:10:59.720 --> 00:11:01.820 en los índices de natalidad que tenemos los más bajos 149 00:11:01.899 --> 00:11:08.559 también prácticamente de Europa y del mundo. Tiene consecuencias en 150 00:11:08.600 --> 00:11:12.690 la formación de nuevas familias. Tiene consecuencias en el modelo social. 151 00:11:13.230 --> 00:11:16.409 Por lo tanto, tiene consecuencias a corto plazo muy importantes, 152 00:11:16.909 --> 00:11:19.389 pero que además pueden afectar o van a afectar a 153 00:11:19.429 --> 00:11:23.049 la economía. Si pensamos que es sostenible seguir trayendo o 154 00:11:23.070 --> 00:11:26.259 que sigan entrando inmigrantes al ritmo que la está haciendo, 155 00:11:26.759 --> 00:11:29.210 pues seguramente eso no es viable 156 00:11:30.840 --> 00:11:34.080 Pero Boca,¿ consideras que España está en una posición macroeconómica 157 00:11:34.350 --> 00:11:37.549 óptima dentro de Europa, lo que le convierte al inmobiliario, 158 00:11:37.590 --> 00:11:39.269 que en este caso es lo que nos incumbe al 159 00:11:39.289 --> 00:11:42.610 inmobiliario español, en un imán para grandes fondos internacionales? 160 00:11:44.399 --> 00:11:47.360 Bueno, la situación macroeconómica de los últimos años de España 161 00:11:47.440 --> 00:11:51.220 está siendo muy buena. Estamos con unas tasas de crecimiento 162 00:11:51.240 --> 00:11:56.429 del PIB que somos líderes a nivel Unión Europea. Pero 163 00:11:56.490 --> 00:12:00.889 no hay que olvidar que ese incremento del PIB básicamente 164 00:12:01.450 --> 00:12:05.110 se debe a lo que estaba comentando antes, a la 165 00:12:05.169 --> 00:12:10.519 entrada de inmigración. estamos recibiendo cerca de medio millón de 166 00:12:10.580 --> 00:12:14.600 personas en el saldo neto migratorio anual en España todos 167 00:12:14.639 --> 00:12:17.779 los años, lo cual está haciendo crecer la economía, pero 168 00:12:17.840 --> 00:12:20.620 no es un crecimiento que tenga su origen en incrementos 169 00:12:20.659 --> 00:12:24.759 de la productividad, que sería desde luego mucho más sano. 170 00:12:25.500 --> 00:12:31.440 En cuanto a motor y ser España un destino tan 171 00:12:31.539 --> 00:12:35.330 bueno para la inversión, pues hombre, el mundo inmobiliario es 172 00:12:35.350 --> 00:12:37.690 un universo muy grande, ¿no? Entonces, es verdad, por ejemplo, 173 00:12:37.710 --> 00:12:40.049 que en los últimos años en inversión hotelera, pues las 174 00:12:40.090 --> 00:12:43.480 cifras están siendo muy buenas, pero bueno, en oficinas va 175 00:12:43.500 --> 00:12:49.139 dando vaivenes, en centros comerciales los años no son buenos, 176 00:12:49.840 --> 00:12:52.279 y yo si me dices en el sector residencial en concreto, 177 00:12:52.460 --> 00:12:54.659 yo creo que las tendencias de lo que está haciendo 178 00:12:54.679 --> 00:12:57.679 el capital en los últimos años, pues tampoco son para 179 00:12:57.710 --> 00:13:00.809 echar cohetes. Hemos visto la salida del capital del Build 180 00:13:00.850 --> 00:13:07.600 to Rent, que era un sector prometedor en España y 181 00:13:08.100 --> 00:13:12.690 el capital que estaba comprando los edificios prácticamente está desapareciendo. 182 00:13:13.409 --> 00:13:19.909 Estamos viendo desinversiones o privatización también de producto que estaba 183 00:13:19.970 --> 00:13:24.259 destinado al alquiler por parte de grandes fondos que lo 184 00:13:24.279 --> 00:13:27.419 están vendiendo en granular. Por lo tanto, lo que se 185 00:13:27.440 --> 00:13:31.860 está es destruyendo segmento y tejido del mercado de alquiler nacional. 186 00:13:32.799 --> 00:13:37.000 Estamos viendo también salidas de grandes fondos que llegaron a 187 00:13:37.059 --> 00:13:40.120 España entre los años 15 y 18-19, pues como Bain Capital 188 00:13:41.419 --> 00:13:47.480 o Castle Lake, saliendo del panorama nacional. Y únicamente en 189 00:13:47.519 --> 00:13:50.039 el mundo residencial, pues yo veo que hay algo de 190 00:13:50.080 --> 00:13:54.879 entrada de capital en el mundo del flex, que seguramente 191 00:13:55.230 --> 00:13:57.909 es muy necesario. Pero vamos, no creo que sea pechar cohetes. 192 00:13:58.090 --> 00:14:01.320 Entonces,¿ dónde están poniendo el foco?¿ En el mundo de flex?¿ 193 00:14:01.340 --> 00:14:03.090 Dónde está poniendo el foco el capital ahora mismo en 194 00:14:03.129 --> 00:14:04.490 el mercado residencial aquí en 195 00:14:05.690 --> 00:14:10.669 España? Pues mayormente el segmento que está creciendo con más fuerza, efectivamente, 196 00:14:10.929 --> 00:14:13.830 son todas las fórmulas de flex living, que al final, bueno, 197 00:14:13.889 --> 00:14:19.200 pues es compartir esa escasez de vivienda, ¿no? Si con 198 00:14:19.279 --> 00:14:22.120 una vivienda donde vivían dos personas, pues puedo meter a 199 00:14:22.159 --> 00:14:25.149 cuatro o cinco alojados en modelos flex. pues hombre, le 200 00:14:25.190 --> 00:14:28.690 soluciona la papeleta temporalmente, pero yo creo que todos somos 201 00:14:28.730 --> 00:14:31.110 conscientes de que pese a que ese producto tiene que existir, 202 00:14:32.720 --> 00:14:35.700 pues no es la solución al problema de vivienda que tenemos. Ayer, 203 00:14:35.960 --> 00:14:39.620 viendo el telediario, vi unas imágenes que me impactaron muchísimo, 204 00:14:40.200 --> 00:14:43.539 unas colas de estudiantes en Santiago de Compostela para intentar 205 00:14:43.559 --> 00:14:45.740 acceder a pisos de alquiler. Yo tengo un amigo que 206 00:14:45.759 --> 00:14:47.860 estudia en Santiago de Compostela, pues ya soy un viejo, 207 00:14:47.899 --> 00:14:53.529 pues hace 30 años, vamos, en ninguna conversación, en ningún momento 208 00:14:53.629 --> 00:14:55.700 se veía que allí hubiera un problema cuando hay que 209 00:14:55.720 --> 00:14:57.779 ir a estudiar a Santiago de Compostela de poder adquirir 210 00:14:57.799 --> 00:15:00.379 una habitación con unos amigos. Y hoy en día se 211 00:15:00.600 --> 00:15:03.639 montan unas colas, entonces pues evidentemente hay que dar soluciones 212 00:15:03.700 --> 00:15:06.779 habitacionales a esta gente, pero bueno, pero esto no resuelve 213 00:15:06.799 --> 00:15:08.370 el problema de la vivienda, sino que yo creo que 214 00:15:08.379 --> 00:15:11.629 es que están siendo expulsados gente que tenía sus segmentos, 215 00:15:12.049 --> 00:15:13.929 pues precisamente la tensión que hay en el mundo de 216 00:15:13.950 --> 00:15:16.570 la vivienda, que va desplazando otras cosas y hay que 217 00:15:16.610 --> 00:15:18.629 construir alternativas ahora mismo. 218 00:15:19.759 --> 00:15:23.309 Claro, hemos hablado ahora de cómo está el mercado, residencia 219 00:15:23.350 --> 00:15:25.889 y el mercado inmobiliario en general. Ahora vamos a ver 220 00:15:25.970 --> 00:15:29.590 su tejido empresarial. Y si hablamos de tejido empresarial, pues 221 00:15:29.629 --> 00:15:33.470 tenemos que hablar de la nueva Neynor Holmes. Y digo nueva, Borja, 222 00:15:33.870 --> 00:15:37.769 porque Neynor ha cambiado el paradigma del sector promotor tradicional 223 00:15:38.009 --> 00:15:41.600 al mutar, podríamos decirlo así, hacia un modelo más eficiente 224 00:15:41.649 --> 00:15:42.179 en capital. 225 00:15:44.399 --> 00:15:49.990 Bueno, nosotros... Esto realmente obedece a una reflexión estratégica que 226 00:15:50.110 --> 00:15:54.129 Nenor tuvo que hacer a la fuerza en el año 2023. 227 00:15:53.330 --> 00:16:00.940 Al final, para una compañía cotizada promotora que necesita invertir 228 00:16:01.379 --> 00:16:04.919 en nuevas parcelas de suelo cada año, estar cotizando con 229 00:16:04.960 --> 00:16:07.240 descuentos sobre el valor neto de sus activos en torno 230 00:16:07.279 --> 00:16:10.559 al 40%, No es viable. No es viable en el 231 00:16:10.620 --> 00:16:14.840 medio ni en el largo plazo porque implica que cada 232 00:16:14.879 --> 00:16:19.200 vez que la empresa tiene una cantidad de dinero en equity, 233 00:16:19.419 --> 00:16:23.679 en cash, y lo convierte en terreno, está deshaciendo valor 234 00:16:23.720 --> 00:16:27.269 para sus accionistas. Por lo tanto, esto es una situación 235 00:16:27.389 --> 00:16:29.950 que al principio pensábamos que tenía que ver con los 236 00:16:29.990 --> 00:16:32.649 comienzos tan duros que tuvo Neynor en los primeros años. 237 00:16:33.190 --> 00:16:37.070 Luego tuvimos la pandemia, luego fue la crisis de la inflación, 238 00:16:37.090 --> 00:16:39.299 de los precios de Ucrania. Pero es que se nos 239 00:16:39.360 --> 00:16:44.409 estaba quedando como si fuera lo normal que una promotora 240 00:16:44.769 --> 00:16:48.830 pudiera estar desarrollando su actividad de manera normal cotizando con 241 00:16:48.870 --> 00:16:51.840 esos descuentos sobre el rendimiento de los activos. Por lo tanto, 242 00:16:51.860 --> 00:16:54.799 ahí hubo que hacer una reflexión estratégica de que era 243 00:16:54.860 --> 00:17:00.720 necesario una forma de estructurar el capital diferente y que 244 00:17:01.230 --> 00:17:06.029 la manera que encontramos fue operar la compañía con un 245 00:17:06.049 --> 00:17:09.349 banco de suelo menor, tener menos dinero metido en suelo propio. 246 00:17:09.789 --> 00:17:14.359 Esto plantea dificultades operativas enormes porque nosotros necesitamos dar unas 247 00:17:14.420 --> 00:17:17.910 cifras de negocio muy repetitivas año tras año. que es 248 00:17:17.930 --> 00:17:20.470 lo que vamos consensuando o vamos adelantando a los mercados 249 00:17:20.509 --> 00:17:25.049 de capitales. Y por lo tanto, lo que hicimos fue 250 00:17:25.269 --> 00:17:29.039 abrir una nueva entrada de capital a la compañía a 251 00:17:29.460 --> 00:17:32.599 través de modelos de coinversión, que no es más que 252 00:17:32.740 --> 00:17:37.319 ofrecer proyectos concretos en España a inversores. Y esto lo 253 00:17:37.339 --> 00:17:41.819 hicimos también porque cuando estuvimos en los prolegómenos de aprobar 254 00:17:41.859 --> 00:17:45.369 este plan de negocio, vimos a cientos de inversores en 255 00:17:45.410 --> 00:17:48.349 todo el mundo. Y todos los que nos decían, más 256 00:17:48.450 --> 00:17:51.289 o menos era que Neno les parecía una compañía pequeña, 257 00:17:54.369 --> 00:17:57.019 no había liquidez en la acción, entrar en aquel momento 258 00:17:57.059 --> 00:18:00.859 en la compañía les suponía un poco un quebradero de cabeza, 259 00:18:01.140 --> 00:18:04.279 pero sin embargo les gustaba mucho España como país para invertir, 260 00:18:04.480 --> 00:18:07.740 para hacer edificios o para proyectos concretos. Y que si 261 00:18:07.799 --> 00:18:11.470 teníamos proyectos concretos les avisásemos porque entonces sí querrían invertir. 262 00:18:12.130 --> 00:18:15.190 Eso es un poco lo que origina también el aperturar 263 00:18:15.589 --> 00:18:18.990 o el hacer esta nueva forma de llevar la compañía 264 00:18:19.069 --> 00:18:22.670 con menos capital, de manera que la rentabilidad además se 265 00:18:22.730 --> 00:18:25.869 consigue escalar porque se cobran unos fees por la gestión 266 00:18:25.930 --> 00:18:29.690 cada vez que se hace una sociedad con estos fondos, 267 00:18:30.130 --> 00:18:34.289 family offices o particulares que quieren invertir directamente en proyectos 268 00:18:34.349 --> 00:18:38.690 concretos en la compañía. Y bueno, pues esa fue la 269 00:18:38.750 --> 00:18:44.029 fórmula que encontramos actualmente. Desde el año 2023 hicimos un nuevo 270 00:18:44.069 --> 00:18:47.549 plan de negocio entre el 23 y el 27 que culminará el 271 00:18:47.589 --> 00:18:49.950 año que viene, en el que, entre otras cosas, pues 272 00:18:50.009 --> 00:18:52.549 había un pago de dividendos muy fuerte. 273 00:18:53.619 --> 00:18:56.640 Claro, en esta fórmula de coinversión que me hablas, Borja, 274 00:18:57.279 --> 00:19:00.589 en donde Neynor ha sido pionero… Esta fórmula es la 275 00:19:00.670 --> 00:19:04.430 única vía para las promotoras españolas hoy en día, ¿vale? 276 00:19:04.769 --> 00:19:08.609 Para que puedan crecer sin sobreapalancarse, porque vosotros con esta fórmula, 277 00:19:09.029 --> 00:19:11.660 pues ya Neynor no asume todo el riesgo comprando suelo 278 00:19:11.720 --> 00:19:14.460 con balance propio, sino que se apoya en esas alianzas 279 00:19:14.480 --> 00:19:17.000 o esas yo inventos que nos contabas, ¿no? 280 00:19:18.200 --> 00:19:23.460 Hombre, yo entiendo que nosotros estábamos sometidos por los precedentes 281 00:19:23.519 --> 00:19:28.759 que teníamos a nuestros propios puntos de partida. Al final, 282 00:19:28.799 --> 00:19:33.220 una sociedad cotizada, promotora, cotizando con descuentos sobre NAF muy 283 00:19:33.299 --> 00:19:37.990 importantes y que quiere tener un crecimiento. Solo encontramos ese camino. 284 00:19:38.430 --> 00:19:43.210 Pero el mundo promotor es muy diverso y entiendo que 285 00:19:43.289 --> 00:19:48.269 promotoras familiares pueden tener una visión totalmente distinta es una 286 00:19:48.329 --> 00:19:53.359 fórmula de crecer con capital ajeno, pero entiendo además que 287 00:19:53.680 --> 00:19:55.759 en el mundo y con la globalización y con las 288 00:19:55.799 --> 00:20:00.140 nuevas fuentes de financiación que ya van apareciendo, pues entiendo 289 00:20:00.180 --> 00:20:02.559 que puede haber otros modelos seguramente muy válidos para otro 290 00:20:02.599 --> 00:20:03.380 tipo de compañías. 291 00:20:04.019 --> 00:20:07.750 O sea que puede haber otras vías. Bueno, hemos hablado 292 00:20:07.809 --> 00:20:12.349 un poco también al principio, hablamos de hitos históricos recientes, 293 00:20:12.990 --> 00:20:15.109 y bueno, pues uno de los hitos históricos recientes es 294 00:20:15.549 --> 00:20:18.990 la histórica absorción de Aedas Homes, que aportan e ignoran 295 00:20:19.109 --> 00:20:21.309 un banco de suelo y una liquidez sin precedentes para 296 00:20:21.369 --> 00:20:24.619 dominar el mercado nacional. Claro, yo me pregunto,¿ cómo se 297 00:20:24.690 --> 00:20:29.440 gestiona operativamente el solapamiento de carteras de suelo de ambas 298 00:20:29.519 --> 00:20:34.599 compañías para mantener el objetivo de entregar entre 5.000 y 7.000 viviendas anuales? 299 00:20:34.680 --> 00:20:37.170 Que son cifras ya... son cifras. A 300 00:20:38.650 --> 00:20:42.079 ver, la verdad es que AEDAS... Nosotros cuando estemos en 301 00:20:42.099 --> 00:20:45.490 la compañía, ya lo sabíamos, es una grandísima compañía y 302 00:20:46.690 --> 00:20:50.910 opera con estándares de funcionamiento y de calidad que en 303 00:20:50.950 --> 00:20:54.869 el fondo son bastante parecidos a los de Neynor. Ten 304 00:20:54.890 --> 00:20:58.210 en cuenta que al final las constructoras son comunes, muchos 305 00:20:58.279 --> 00:21:02.140 procedimientos son prácticamente los mismos, los estudios de arquitectura con 306 00:21:02.160 --> 00:21:04.640 los que trabajamos son los mismos, los brokers son los mismos. 307 00:21:05.160 --> 00:21:06.579 Por lo tanto, desde ese punto de vista no es 308 00:21:06.599 --> 00:21:10.740 tan complicado. Nosotros dijimos en el primer momento, cuando empezamos 309 00:21:10.759 --> 00:21:13.849 a hablar de esa operación, lanzamos un mensaje que quisimos 310 00:21:13.880 --> 00:21:16.569 que fuera tranquilizador también para toda la plantilla de AEDAS, 311 00:21:16.990 --> 00:21:20.329 de que contábamos con ellos, que contábamos con toda la estructura. 312 00:21:20.930 --> 00:21:24.710 Porque el secreto, nosotros, a diferencia, no sé, de otro 313 00:21:24.769 --> 00:21:29.259 tipo de operaciones de absorción por parte de compañías, nosotros 314 00:21:29.339 --> 00:21:34.640 aquí las sinergias no las buscamos en ahorros de personas. 315 00:21:35.190 --> 00:21:39.150 Ahí realmente hay muy poco que extraer. Las sinergias de 316 00:21:39.190 --> 00:21:41.470 la operación tienen mucho más que ver con el tamaño 317 00:21:41.509 --> 00:21:43.750 de la compañía que se origine, con la estabilidad, que 318 00:21:43.769 --> 00:21:46.170 luego si quieres te hablo un poco de esto. Entonces, 319 00:21:46.490 --> 00:21:48.049 al final lo que teníamos que hacer, lo que tenemos 320 00:21:48.069 --> 00:21:51.190 que hacer es no romper nada, porque por individual ya 321 00:21:51.250 --> 00:21:54.740 estamos entregando entre 5.000 y 7.000 viviendas anuales. En EINOR entregó, me parece, que 2.880 322 00:21:54.339 --> 00:21:55.400 viviendas este año y a edad en torno de 3.000. Por 323 00:21:55.559 --> 00:22:02.750 lo tanto... Se trata de no romper, de mantener un 324 00:22:02.809 --> 00:22:06.680 poco los equipos y la motivación alta y seguir trabajando. 325 00:22:06.700 --> 00:22:10.299 Y poco a poco, bueno, pues vamos integrándonos. Hemos empezado 326 00:22:10.519 --> 00:22:14.829 integrando las partes más corporativas o que no son el 327 00:22:14.950 --> 00:22:23.099 núcleo central de la actividad, pues como puede ser IT, comunicación, compliance, jurídico, 328 00:22:23.180 --> 00:22:26.940 financiero y la parte de promoción y de construcción de obras, 329 00:22:27.299 --> 00:22:31.339 pues bueno, esto lo vamos haciendo con más, un poco 330 00:22:31.380 --> 00:22:34.789 más de calma, pero bueno, al final el jefe de 331 00:22:34.849 --> 00:22:37.109 obra y los tíos que están en una obra, los 332 00:22:37.130 --> 00:22:39.210 que están vendiendo la promoción, pues van a seguir haciendo 333 00:22:39.269 --> 00:22:41.569 lo mismo, lo hagan en una oficina o lo hagan 334 00:22:41.609 --> 00:22:41.869 en otra. 335 00:22:42.079 --> 00:22:45.529 Claro, cómo se consigue esa estabilización, ¿no? Que es importante 336 00:22:46.079 --> 00:22:52.230 Bueno, ahí hemos contado, como se publicó recientemente, hemos contado 337 00:22:52.410 --> 00:22:56.930 con dos directores generales de AEDAS que se van a 338 00:22:56.950 --> 00:23:00.609 integrar a nuestra estructura en las mismas funciones que tenían 339 00:23:00.690 --> 00:23:02.529 o con un poco más de carga de trabajo, que 340 00:23:02.549 --> 00:23:05.789 es toda la parte de dirección corporativa y sobre todo 341 00:23:05.869 --> 00:23:12.099 toda la parte de diseño, construcción y posventa de vivienda, ¿no? Entonces, bueno, 342 00:23:12.180 --> 00:23:16.240 pues eso nos facilita y luego estamos como la parte 343 00:23:16.279 --> 00:23:19.220 de coinversión, sumamos lo que hacía Neynor y lo que 344 00:23:19.279 --> 00:23:22.170 hace Aedas y empieza a ser algo reseñable y además 345 00:23:22.250 --> 00:23:24.890 que genera mucho valor para la compañía y para el accionista, 346 00:23:25.470 --> 00:23:28.009 pues ahí también hemos metido una persona de Aedas que 347 00:23:28.049 --> 00:23:30.309 lo metemos como director general de toda la parte de 348 00:23:30.390 --> 00:23:33.339 coinversión porque esto es un área que aunque lo integramos 349 00:23:33.470 --> 00:23:36.980 con normalidad dentro de nuestra actividad de construcción y tal, 350 00:23:37.339 --> 00:23:41.549 sí que tiene muchísimo reporting, muchísimos consejos, muchísima creación de 351 00:23:41.589 --> 00:23:45.190 sociedades y, por lo tanto, hay que dedicarle un tiempo 352 00:23:45.210 --> 00:23:45.789 y un cariño. 353 00:23:46.670 --> 00:23:50.380 Acabas de decir la palabra al inversor. Neynor es una 354 00:23:50.450 --> 00:23:54.079 compañía en bolsa y hay que hablar del retorno al accionista. 355 00:23:54.160 --> 00:23:58.099 Es obligatorio. Seguro que muchos de nuestros oyentes están esperando, 356 00:23:58.660 --> 00:24:01.940 porque Neynor ha centrado su plan en premiar de manera 357 00:24:01.980 --> 00:24:05.420 agresiva al inversor con un potente programa de dividendos que 358 00:24:05.460 --> 00:24:09.019 busca eliminar el histórico descuento del que hablabas antes y 359 00:24:09.079 --> 00:24:12.240 me decías, Borja, con el que cotizaba la acción frente 360 00:24:12.309 --> 00:24:15.410 al valor de sus activos. Pero cuéntanos,¿ cómo está siendo 361 00:24:15.529 --> 00:24:17.150 la evolución de la compañía en bolsa? 362 00:24:18.150 --> 00:24:22.130 Bueno, no solo eso. Nosotros lo que teníamos claro es 363 00:24:22.190 --> 00:24:26.279 que teníamos que intentar, por lo menos, poner en valor 364 00:24:26.319 --> 00:24:30.420 la compañía. Entonces, una sociedad cotizada puede ponerse en valor 365 00:24:30.460 --> 00:24:32.619 o se pone en valor respecto al mercado de capitales 366 00:24:32.660 --> 00:24:36.279 de dos maneras. Una, mediante retribución directa a través de 367 00:24:36.339 --> 00:24:41.200 dividendos a los accionistas o recomprar acciones. Y otra, haciendo 368 00:24:41.480 --> 00:24:45.660 o persiguiendo que la acción ascienda de valor, que al 369 00:24:45.680 --> 00:24:47.619 final es lo que quiere una persona cuando compra acciones 370 00:24:47.660 --> 00:24:52.140 de una compañía. Nosotros en EINOR, cuando lanzamos este plan, 371 00:24:52.200 --> 00:24:56.089 me parece que la acción cotizaba a 12%. después de 372 00:24:56.329 --> 00:24:59.210 haber pagado muchos cientos de millones de dividendos desde entonces, 373 00:24:59.609 --> 00:25:02.849 la acción está cotizando ahora de media 16,50. Yo creo que 374 00:25:02.890 --> 00:25:07.519 todavía tiene recorrido al alza, vamos acercándonos, estamos ya prácticamente 375 00:25:07.990 --> 00:25:11.119 en el valor neto de nuestros activos, pero la compañía, 376 00:25:11.140 --> 00:25:14.740 su valor real, su capitalización debería ser mayor que el 377 00:25:14.819 --> 00:25:17.000 precio del suelo que compramos, porque nosotros el suelo que 378 00:25:17.059 --> 00:25:20.680 compramos le sacamos unos márgenes, que puede ser entre el 15 379 00:25:20.430 --> 00:25:22.980 y el 20% de beneficio. Por lo tanto, en ese 380 00:25:23.059 --> 00:25:26.680 umbral es donde se debe situar o tenemos la aspiración 381 00:25:26.740 --> 00:25:28.720 de que se sitúe el precio de la acción, que 382 00:25:28.740 --> 00:25:32.579 está más en torno a los 20 euros por acción. El 383 00:25:32.640 --> 00:25:35.809 recorrido ha sido muy positivo. El mercado de capitales ha 384 00:25:35.829 --> 00:25:40.130 entendido muy bien el plan de negocio que estamos lanzando. 385 00:25:40.589 --> 00:25:45.349 Vamos a seguir trabajando en él. Yo creo que es 386 00:25:45.390 --> 00:25:50.700 muy importante también... Los nuevos accionistas que van entrando en 387 00:25:50.740 --> 00:25:54.710 Neynor son cada vez fondos más institucionales. Estos fondos no 388 00:25:54.769 --> 00:25:57.150 buscan tanto o no buscarán tanto en el futuro los 389 00:25:57.190 --> 00:26:03.089 dividendos y sí buscarán más la estabilidad de las cifras 390 00:26:03.130 --> 00:26:06.170 de negocio de la compañía. Por lo tanto, yo creo 391 00:26:06.230 --> 00:26:11.380 que abren un escenario de futuro muy positivo para este grupo. 392 00:26:11.400 --> 00:26:13.680 A mí ya no hablamos de Neynor. Nosotros en casa 393 00:26:13.700 --> 00:26:15.960 ya hablamos todo el rato del grupo Neynor que va 394 00:26:16.039 --> 00:26:17.680 consolidando el mercado nacional. 395 00:26:19.059 --> 00:26:21.519 Antes de terminar, Roja, sí que me gustaría hablar del 396 00:26:21.579 --> 00:26:24.420 plan de sucesión ordenada en Eino, que era otro de 397 00:26:24.460 --> 00:26:27.160 los hitos que hemos dicho al principio, mediante el cual 398 00:26:27.400 --> 00:26:29.880 cedes el cargo de CEO a Jordi y a Gemi 399 00:26:30.059 --> 00:26:33.400 al cierre de este año para pasar a ser Senior Advisor. 400 00:26:34.000 --> 00:26:36.559 Desde luego que has liderado la compañía durante más de 401 00:26:36.619 --> 00:26:39.740