Speaker 2: Inversión Inmobiliaria, con Meli Torres.
Speaker 3: Hola,¿ qué tal? Muy buenos días y bienvenidos a un
Speaker 3: nuevo programa de Inversión Inmobiliaria en Capital Radio, con la
Speaker 3: entrevista de la semana que se la vamos a dedicar
Speaker 3: a Borja García Egocheaga, que es consejero delegado de Neynor Homes,
Speaker 3: que a finales de este año dejará el puesto de
Speaker 3: CEO en manos de Jordi Argemi para pasar a ser
Speaker 3: Senior Advisor en Neynor Homes. Y ahora que estamos en
Speaker 3: el ecuador del año, vamos a analizar con él cómo
Speaker 3: está evolucionando el sector residencial a nivel de mercado, así
Speaker 3: como el tejido empresarial y ver cómo afronta Neynor esta
Speaker 3: nueva etapa marcada por dos hitos históricos recientes. la adquisición
Speaker 3: de Aedas Homes, que la consolida como la mayor promotora
Speaker 3: residencial de España y el anuncio del plan de sucesión ordenada.
Speaker 3: Después tomaremos el pulso al sector del mercado Prime de Madrid,
Speaker 3: que alcanza un nuevo mínimo histórico de accesibilidad. Y lo
Speaker 3: haremos con María Luisa Medrano, que es la que ha
Speaker 3: presentado el informe Diza Market 4, mercado residencial Prime de Madrid,
Speaker 3: en el segundo trimestre de 2026. Así que ya comenzamos. Inversión
Speaker 3: Inmobiliaria con Meli
Speaker 2: Torres Inversión Inmobiliaria Inversión Inmobiliaria con Meli Torres La entrevista
Speaker 3: Bueno, pues hoy la entrevista de la semana se la
Speaker 3: dedicamos a Borja García Egocheaga, CEO de Neynor Homes, que
Speaker 3: a finales de este año dejará el puesto de CEO
Speaker 3: en manos de Jordi Argemi para pasar a ser Senior
Speaker 3: Advisor en Neynor Homes. Y ahora que estamos en el
Speaker 3: ecuador del año, vamos a analizar con él cómo está
Speaker 3: evolucionando el sector residencial a nivel de mercado, así también
Speaker 3: como el tejido empresarial y ver cómo afronta Neynor esta
Speaker 3: nueva etapa marcada por dos hitos históricos recientes. Uno es...
Speaker 3: La adquisición de Edas Homes, que los consolida como la
Speaker 3: mayor promotora residencial de España. Y otro, el anuncio del
Speaker 3: plan de sucesión ordenada. Vamos a dar la bienvenida que
Speaker 3: tenemos en directo hoy aquí a Borja. Buenos días, Borja. Hola,
Speaker 3: buenos días
Speaker 4: Meli. Muchas gracias por la
Speaker 3: invitación. Bueno, un placer tenerte con nosotros aquí en Capital Radio.
Speaker 3: Vamos a ver si te parece, Borja, lo primero, cómo
Speaker 3: está el sector residencial en esta segunda mitad del año.
Speaker 3: Ya estamos en el Ecuador. Y Borja, siempre has defendido
Speaker 3: que el sector residencial español cuenta con unos fundamentos financieros
Speaker 3: muy sólidos a diferencia de crisis anteriores. Pero claro, en
Speaker 3: estos momentos el mercado sufre un problema estructural de producción
Speaker 3: de vivienda y es urgente activar programas bien de colaboración
Speaker 3: público-privada para aumentar ese stock de vivienda. Bueno la demanda
Speaker 3: supera con creces la oferta claro yo me pregunto y
Speaker 3: seguro que todos nuestros oyentes bueno les gustaría saber por
Speaker 3: parte de tu opinión que palancas estructurales e institucionales faltan
Speaker 3: en España para solucionar de forma real la falta de
Speaker 3: suelo y el déficit de vivienda nueva.
Speaker 4: Bueno, pues es una pregunta muy completa. Te cojo un
Speaker 4: poco tres temas que pones dentro de la pregunta. Por
Speaker 4: un lado, la fortaleza del sector. Eso es destacable. Lleva
Speaker 4: siendo muchos años así y básicamente esta fortaleza se deriva
Speaker 4: de dos motivos principales. Uno, La infraproducción de vivienda. Llevamos
Speaker 4: desde hace más de 10 años produciendo muy poca vivienda en
Speaker 4: España y entonces hay un déficit estructural que ya es
Speaker 4: conocidísimo de todo el mundo. Una falta de vivienda que
Speaker 4: está cuantificada por el Banco de España, recientemente ha actualizado
Speaker 4: cerca de 800.000 viviendas, pero es un gap además que va
Speaker 4: creciendo año a año. Y por otro lado, es un
Speaker 4: mercado que desde el punto de vista financiero está muy saneado.
Speaker 4: Que esté muy saneado desde el punto de vista financiero
Speaker 4: es bueno para la estabilidad del sistema, pero tiene consecuencias
Speaker 4: muy negativas, sobre todo para los más jóvenes. Entonces, lo
Speaker 4: que es bueno para el sistema financiero y para el
Speaker 4: mundo promotor, pues realmente para la gente que no tiene
Speaker 4: un capital detrás, pues le supone una barrera muy grande
Speaker 4: a la hora de entrar a una vivienda. En cuanto
Speaker 4: a los programas de colaboración público-privada, son necesarios. A mí
Speaker 4: no me gusta mucho llamar colaboración público-privada lo que lo
Speaker 4: estamos llamando. Realmente lo que está haciendo la administración es
Speaker 4: coger suelos que tenía ociosos o que estaban en su
Speaker 4: poder y sacarlos mediante concurso con distintas fórmulas para ponerlos
Speaker 4: en carga. Yo creo que la colaboración público-privada tiene que
Speaker 4: ser muchísimo más que eso. Una colaboración público-privada real tiene
Speaker 4: que tener unos canales de comunicación en los que realmente
Speaker 4: la administración y los profesionales del sector nos sentemos conjuntamente
Speaker 4: para analizar soluciones, cosa que no está pasando. Y por último,
Speaker 4: yendo a la última parte de la pregunta,¿ cuáles son
Speaker 4: las soluciones que se pueden poner? Yo no quiero repetir
Speaker 4: porque es que se comentan tanto, pero mira, recientemente esta
Speaker 4: semana se ha publicado por parte de la CNMC, de
Speaker 4: la Comisión Nacional del Mercado, de competencia un dosier que
Speaker 4: anunciaron a principio de otoño que iban a preparar que
Speaker 4: se titula estudios sobre la transformación urbanística del suelo para
Speaker 4: vivienda yo creo que la cnmc no es sospechosa de
Speaker 4: estar de parte de nadie simplemente lo que están es
Speaker 4: intentando comentar las causas no que llevan al desaguisado que
Speaker 4: tenemos en españa que básicamente pues tiene muchísimo que ver
Speaker 4: pues con el urbanismo la falta de flexibilidad el exceso
Speaker 4: de burocracia el exceso de normativas la rigidez de todo
Speaker 4: el sistema En fin, son cosas que no voy a
Speaker 4: entrar en detalle, toda la cantidad de normas y de
Speaker 4: procedimientos que deberíamos cambiar, porque lo explica muy bien ese
Speaker 4: informe y está disponible a través de internet para cualquiera
Speaker 4: que lo quiera ver. Pero bueno, al final todo conduce
Speaker 4: a lo mismo. En España no se está desarrollando suelo
Speaker 4: desde hace 10 años. Y este es un problema porque el capital,
Speaker 4: que es intensivo, el requerimiento de capital para desarrollar suelo
Speaker 4: es intensivo, no se está acercando. No hay promotores, no
Speaker 4: hay capital privado desarrollando suelo en España prácticamente. Y esto
Speaker 4: lo que provoca es que se produce o hay poca
Speaker 4: formalización de parcelas finalistas. Todas las parcelas finalistas de suelo
Speaker 4: que se hacen en España, por lo menos en las
Speaker 4: zonas donde hay mayor necesidad de vivienda, se edifican inmediatamente.
Speaker 4: Y por lo tanto, más que decir cuántas viviendas vamos
Speaker 4: a construir, los políticos y nosotros mismos deberíamos ser capaces
Speaker 4: de decir cuánto suelo vamos a poner en el mercado
Speaker 3: cada año. Claro, y hablemos de precios, Borja, porque la
Speaker 3: tendencia de los precios es que seguirá a lanza por
Speaker 3: la inflación y los costes, pero, claro, subidas de doble
Speaker 3: dígito anuales, pues la verdad es que no son ni
Speaker 3: razonables ni sostenibles para los salarios que tenemos a largo plazo.¿
Speaker 3: Dónde está el límite para que el negocio promotor siga
Speaker 3: siendo sostenible frente a la capacidad salarial de los españoles?
Speaker 4: Pues estas subidas de precios que estamos viendo responden precisamente
Speaker 4: a este déficit de vivienda. Estamos viendo estas subidas de
Speaker 4: precios en un momento, que más es lógico, en el
Speaker 4: que se están batiendo los récords de compraventa de vivienda
Speaker 4: en España. El año pasado, el año 25, se produjeron 750.000 o 760.000
Speaker 4: compraventas de vivienda, depende un poco las fuentes que cada
Speaker 4: cual mire. que son máximos, este año seguramente la cifra
Speaker 4: será algo inferior. Y yo creo que responde básicamente a
Speaker 4: que el año 25 absorbió demanda embalsada de la subida de
Speaker 4: tipos del 23-24, de gente que no había acudido al mercado.
Speaker 4: Por lo tanto, sería razonable ver algún pequeño diente de sierra,
Speaker 4: pero siempre en ese rango tan alto. Estos precios, esta
Speaker 4: subida de precio de doble dígito,¿ a quién benefician? Pues
Speaker 4: desde luego yo siempre digo a los promotores, no. Pese
Speaker 4: a lo que mucha gente en el mercado pueda pensar,
Speaker 4: nosotros no somos una inmobiliaria que simplemente nos llevamos una
Speaker 4: comisión por cada venta que hacemos. Nosotros tenemos que comprar
Speaker 4: suelo y estos incrementos de precio de la vivienda se
Speaker 4: trasladan automáticamente al suelo. Por lo tanto, a nosotros, al final,
Speaker 4: lo que nos supone estos incrementos de precio de suelo
Speaker 4: es tener que destinar más recursos propios, más capital a
Speaker 4: compra de suelo y, por lo tanto, nos supone también
Speaker 4: un mayor nivel de riesgo.¿ Dónde está el límite? Pues
Speaker 4: lo irá diciendo el mercado. De momento se ve que
Speaker 4: hay mucho mercado, pero tenemos que ser todos conscientes que
Speaker 4: hay una parte grande del mercado que se está quedando
Speaker 4: fuera y sobre todo pues es la gente joven. Y
Speaker 4: esto tiene implicaciones y consecuencias muy negativas, no solamente para
Speaker 4: el momento de la persona joven que no puede acceder
Speaker 4: a una vivienda, Tiene consecuencias en los niveles de emancipación
Speaker 4: que tenemos en España, los peores de Europa. Tiene consecuencias
Speaker 4: en los índices de natalidad que tenemos los más bajos
Speaker 4: también prácticamente de Europa y del mundo. Tiene consecuencias en
Speaker 4: la formación de nuevas familias. Tiene consecuencias en el modelo social.
Speaker 4: Por lo tanto, tiene consecuencias a corto plazo muy importantes,
Speaker 4: pero que además pueden afectar o van a afectar a
Speaker 4: la economía. Si pensamos que es sostenible seguir trayendo o
Speaker 4: que sigan entrando inmigrantes al ritmo que la está haciendo,
Speaker 4: pues seguramente eso no es viable
Speaker 3: Pero Boca,¿ consideras que España está en una posición macroeconómica
Speaker 3: óptima dentro de Europa, lo que le convierte al inmobiliario,
Speaker 3: que en este caso es lo que nos incumbe al
Speaker 3: inmobiliario español, en un imán para grandes fondos internacionales?
Speaker 4: Bueno, la situación macroeconómica de los últimos años de España
Speaker 4: está siendo muy buena. Estamos con unas tasas de crecimiento
Speaker 4: del PIB que somos líderes a nivel Unión Europea. Pero
Speaker 4: no hay que olvidar que ese incremento del PIB básicamente
Speaker 4: se debe a lo que estaba comentando antes, a la
Speaker 4: entrada de inmigración. estamos recibiendo cerca de medio millón de
Speaker 4: personas en el saldo neto migratorio anual en España todos
Speaker 4: los años, lo cual está haciendo crecer la economía, pero
Speaker 4: no es un crecimiento que tenga su origen en incrementos
Speaker 4: de la productividad, que sería desde luego mucho más sano.
Speaker 4: En cuanto a motor y ser España un destino tan
Speaker 4: bueno para la inversión, pues hombre, el mundo inmobiliario es
Speaker 4: un universo muy grande, ¿no? Entonces, es verdad, por ejemplo,
Speaker 4: que en los últimos años en inversión hotelera, pues las
Speaker 4: cifras están siendo muy buenas, pero bueno, en oficinas va
Speaker 4: dando vaivenes, en centros comerciales los años no son buenos,
Speaker 4: y yo si me dices en el sector residencial en concreto,
Speaker 4: yo creo que las tendencias de lo que está haciendo
Speaker 4: el capital en los últimos años, pues tampoco son para
Speaker 4: echar cohetes. Hemos visto la salida del capital del Build
Speaker 4: to Rent, que era un sector prometedor en España y
Speaker 4: el capital que estaba comprando los edificios prácticamente está desapareciendo.
Speaker 4: Estamos viendo desinversiones o privatización también de producto que estaba
Speaker 4: destinado al alquiler por parte de grandes fondos que lo
Speaker 4: están vendiendo en granular. Por lo tanto, lo que se
Speaker 4: está es destruyendo segmento y tejido del mercado de alquiler nacional.
Speaker 4: Estamos viendo también salidas de grandes fondos que llegaron a
Speaker 4: España entre los años 15 y 18-19, pues como Bain Capital
Speaker 4: o Castle Lake, saliendo del panorama nacional. Y únicamente en
Speaker 4: el mundo residencial, pues yo veo que hay algo de
Speaker 4: entrada de capital en el mundo del flex, que seguramente
Speaker 4: es muy necesario. Pero vamos, no creo que sea pechar cohetes.
Speaker 3: Entonces,¿ dónde están poniendo el foco?¿ En el mundo de flex?¿
Speaker 3: Dónde está poniendo el foco el capital ahora mismo en
Speaker 3: el mercado residencial aquí en
Speaker 4: España? Pues mayormente el segmento que está creciendo con más fuerza, efectivamente,
Speaker 4: son todas las fórmulas de flex living, que al final, bueno,
Speaker 4: pues es compartir esa escasez de vivienda, ¿no? Si con
Speaker 4: una vivienda donde vivían dos personas, pues puedo meter a
Speaker 4: cuatro o cinco alojados en modelos flex. pues hombre, le
Speaker 4: soluciona la papeleta temporalmente, pero yo creo que todos somos
Speaker 4: conscientes de que pese a que ese producto tiene que existir,
Speaker 4: pues no es la solución al problema de vivienda que tenemos. Ayer,
Speaker 4: viendo el telediario, vi unas imágenes que me impactaron muchísimo,
Speaker 4: unas colas de estudiantes en Santiago de Compostela para intentar
Speaker 4: acceder a pisos de alquiler. Yo tengo un amigo que
Speaker 4: estudia en Santiago de Compostela, pues ya soy un viejo,
Speaker 4: pues hace 30 años, vamos, en ninguna conversación, en ningún momento
Speaker 4: se veía que allí hubiera un problema cuando hay que
Speaker 4: ir a estudiar a Santiago de Compostela de poder adquirir
Speaker 4: una habitación con unos amigos. Y hoy en día se
Speaker 4: montan unas colas, entonces pues evidentemente hay que dar soluciones
Speaker 4: habitacionales a esta gente, pero bueno, pero esto no resuelve
Speaker 4: el problema de la vivienda, sino que yo creo que
Speaker 4: es que están siendo expulsados gente que tenía sus segmentos,
Speaker 4: pues precisamente la tensión que hay en el mundo de
Speaker 4: la vivienda, que va desplazando otras cosas y hay que
Speaker 4: construir alternativas ahora mismo.
Speaker 3: Claro, hemos hablado ahora de cómo está el mercado, residencia
Speaker 3: y el mercado inmobiliario en general. Ahora vamos a ver
Speaker 3: su tejido empresarial. Y si hablamos de tejido empresarial, pues
Speaker 3: tenemos que hablar de la nueva Neynor Holmes. Y digo nueva, Borja,
Speaker 3: porque Neynor ha cambiado el paradigma del sector promotor tradicional
Speaker 3: al mutar, podríamos decirlo así, hacia un modelo más eficiente
Speaker 3: en capital.
Speaker 4: Bueno, nosotros... Esto realmente obedece a una reflexión estratégica que
Speaker 4: Nenor tuvo que hacer a la fuerza en el año 2023.
Speaker 4: Al final, para una compañía cotizada promotora que necesita invertir
Speaker 4: en nuevas parcelas de suelo cada año, estar cotizando con
Speaker 4: descuentos sobre el valor neto de sus activos en torno
Speaker 4: al 40%, No es viable. No es viable en el
Speaker 4: medio ni en el largo plazo porque implica que cada
Speaker 4: vez que la empresa tiene una cantidad de dinero en equity,
Speaker 4: en cash, y lo convierte en terreno, está deshaciendo valor
Speaker 4: para sus accionistas. Por lo tanto, esto es una situación
Speaker 4: que al principio pensábamos que tenía que ver con los
Speaker 4: comienzos tan duros que tuvo Neynor en los primeros años.
Speaker 4: Luego tuvimos la pandemia, luego fue la crisis de la inflación,
Speaker 4: de los precios de Ucrania. Pero es que se nos
Speaker 4: estaba quedando como si fuera lo normal que una promotora
Speaker 4: pudiera estar desarrollando su actividad de manera normal cotizando con
Speaker 4: esos descuentos sobre el rendimiento de los activos. Por lo tanto,
Speaker 4: ahí hubo que hacer una reflexión estratégica de que era
Speaker 4: necesario una forma de estructurar el capital diferente y que
Speaker 4: la manera que encontramos fue operar la compañía con un
Speaker 4: banco de suelo menor, tener menos dinero metido en suelo propio.
Speaker 4: Esto plantea dificultades operativas enormes porque nosotros necesitamos dar unas
Speaker 4: cifras de negocio muy repetitivas año tras año. que es
Speaker 4: lo que vamos consensuando o vamos adelantando a los mercados
Speaker 4: de capitales. Y por lo tanto, lo que hicimos fue
Speaker 4: abrir una nueva entrada de capital a la compañía a
Speaker 4: través de modelos de coinversión, que no es más que
Speaker 4: ofrecer proyectos concretos en España a inversores. Y esto lo
Speaker 4: hicimos también porque cuando estuvimos en los prolegómenos de aprobar
Speaker 4: este plan de negocio, vimos a cientos de inversores en
Speaker 4: todo el mundo. Y todos los que nos decían, más
Speaker 4: o menos era que Neno les parecía una compañía pequeña,
Speaker 4: no había liquidez en la acción, entrar en aquel momento
Speaker 4: en la compañía les suponía un poco un quebradero de cabeza,
Speaker 4: pero sin embargo les gustaba mucho España como país para invertir,
Speaker 4: para hacer edificios o para proyectos concretos. Y que si
Speaker 4: teníamos proyectos concretos les avisásemos porque entonces sí querrían invertir.
Speaker 4: Eso es un poco lo que origina también el aperturar
Speaker 4: o el hacer esta nueva forma de llevar la compañía
Speaker 4: con menos capital, de manera que la rentabilidad además se
Speaker 4: consigue escalar porque se cobran unos fees por la gestión
Speaker 4: cada vez que se hace una sociedad con estos fondos,
Speaker 4: family offices o particulares que quieren invertir directamente en proyectos
Speaker 4: concretos en la compañía. Y bueno, pues esa fue la
Speaker 4: fórmula que encontramos actualmente. Desde el año 2023 hicimos un nuevo
Speaker 4: plan de negocio entre el 23 y el 27 que culminará el
Speaker 4: año que viene, en el que, entre otras cosas, pues
Speaker 4: había un pago de dividendos muy fuerte.
Speaker 3: Claro, en esta fórmula de coinversión que me hablas, Borja,
Speaker 3: en donde Neynor ha sido pionero… Esta fórmula es la
Speaker 3: única vía para las promotoras españolas hoy en día, ¿vale?
Speaker 3: Para que puedan crecer sin sobreapalancarse, porque vosotros con esta fórmula,
Speaker 3: pues ya Neynor no asume todo el riesgo comprando suelo
Speaker 3: con balance propio, sino que se apoya en esas alianzas
Speaker 3: o esas yo inventos que nos contabas, ¿no?
Speaker 4: Hombre, yo entiendo que nosotros estábamos sometidos por los precedentes
Speaker 4: que teníamos a nuestros propios puntos de partida. Al final,
Speaker 4: una sociedad cotizada, promotora, cotizando con descuentos sobre NAF muy
Speaker 4: importantes y que quiere tener un crecimiento. Solo encontramos ese camino.
Speaker 4: Pero el mundo promotor es muy diverso y entiendo que
Speaker 4: promotoras familiares pueden tener una visión totalmente distinta es una
Speaker 4: fórmula de crecer con capital ajeno, pero entiendo además que
Speaker 4: en el mundo y con la globalización y con las
Speaker 4: nuevas fuentes de financiación que ya van apareciendo, pues entiendo
Speaker 4: que puede haber otros modelos seguramente muy válidos para otro
Speaker 4: tipo de compañías.
Speaker 3: O sea que puede haber otras vías. Bueno, hemos hablado
Speaker 3: un poco también al principio, hablamos de hitos históricos recientes,
Speaker 3: y bueno, pues uno de los hitos históricos recientes es
Speaker 3: la histórica absorción de Aedas Homes, que aportan e ignoran
Speaker 3: un banco de suelo y una liquidez sin precedentes para
Speaker 3: dominar el mercado nacional. Claro, yo me pregunto,¿ cómo se
Speaker 3: gestiona operativamente el solapamiento de carteras de suelo de ambas
Speaker 3: compañías para mantener el objetivo de entregar entre 5.000 y 7.000 viviendas anuales?
Speaker 3: Que son cifras ya... son cifras. A
Speaker 4: ver, la verdad es que AEDAS... Nosotros cuando estemos en
Speaker 4: la compañía, ya lo sabíamos, es una grandísima compañía y
Speaker 4: opera con estándares de funcionamiento y de calidad que en
Speaker 4: el fondo son bastante parecidos a los de Neynor. Ten
Speaker 4: en cuenta que al final las constructoras son comunes, muchos
Speaker 4: procedimientos son prácticamente los mismos, los estudios de arquitectura con
Speaker 4: los que trabajamos son los mismos, los brokers son los mismos.
Speaker 4: Por lo tanto, desde ese punto de vista no es
Speaker 4: tan complicado. Nosotros dijimos en el primer momento, cuando empezamos
Speaker 4: a hablar de esa operación, lanzamos un mensaje que quisimos
Speaker 4: que fuera tranquilizador también para toda la plantilla de AEDAS,
Speaker 4: de que contábamos con ellos, que contábamos con toda la estructura.
Speaker 4: Porque el secreto, nosotros, a diferencia, no sé, de otro
Speaker 4: tipo de operaciones de absorción por parte de compañías, nosotros
Speaker 4: aquí las sinergias no las buscamos en ahorros de personas.
Speaker 4: Ahí realmente hay muy poco que extraer. Las sinergias de
Speaker 4: la operación tienen mucho más que ver con el tamaño
Speaker 4: de la compañía que se origine, con la estabilidad, que
Speaker 4: luego si quieres te hablo un poco de esto. Entonces,
Speaker 4: al final lo que teníamos que hacer, lo que tenemos
Speaker 4: que hacer es no romper nada, porque por individual ya
Speaker 4: estamos entregando entre 5.000 y 7.000 viviendas anuales. En EINOR entregó, me parece, que 2.880
Speaker 4: viviendas este año y a edad en torno de 3.000. Por
Speaker 4: lo tanto... Se trata de no romper, de mantener un
Speaker 4: poco los equipos y la motivación alta y seguir trabajando.
Speaker 4: Y poco a poco, bueno, pues vamos integrándonos. Hemos empezado
Speaker 4: integrando las partes más corporativas o que no son el
Speaker 4: núcleo central de la actividad, pues como puede ser IT, comunicación, compliance, jurídico,
Speaker 4: financiero y la parte de promoción y de construcción de obras,
Speaker 4: pues bueno, esto lo vamos haciendo con más, un poco
Speaker 4: más de calma, pero bueno, al final el jefe de
Speaker 4: obra y los tíos que están en una obra, los
Speaker 4: que están vendiendo la promoción, pues van a seguir haciendo
Speaker 4: lo mismo, lo hagan en una oficina o lo hagan
Speaker 4: en otra.
Speaker 3: Claro, cómo se consigue esa estabilización, ¿no? Que es importante
Speaker 4: Bueno, ahí hemos contado, como se publicó recientemente, hemos contado
Speaker 4: con dos directores generales de AEDAS que se van a
Speaker 4: integrar a nuestra estructura en las mismas funciones que tenían
Speaker 4: o con un poco más de carga de trabajo, que
Speaker 4: es toda la parte de dirección corporativa y sobre todo
Speaker 4: toda la parte de diseño, construcción y posventa de vivienda, ¿no? Entonces, bueno,
Speaker 4: pues eso nos facilita y luego estamos como la parte
Speaker 4: de coinversión, sumamos lo que hacía Neynor y lo que
Speaker 4: hace Aedas y empieza a ser algo reseñable y además
Speaker 4: que genera mucho valor para la compañía y para el accionista,
Speaker 4: pues ahí también hemos metido una persona de Aedas que
Speaker 4: lo metemos como director general de toda la parte de
Speaker 4: coinversión porque esto es un área que aunque lo integramos
Speaker 4: con normalidad dentro de nuestra actividad de construcción y tal,
Speaker 4: sí que tiene muchísimo reporting, muchísimos consejos, muchísima creación de
Speaker 4: sociedades y, por lo tanto, hay que dedicarle un tiempo
Speaker 4: y un cariño.
Speaker 3: Acabas de decir la palabra al inversor. Neynor es una
Speaker 3: compañía en bolsa y hay que hablar del retorno al accionista.
Speaker 3: Es obligatorio. Seguro que muchos de nuestros oyentes están esperando,
Speaker 3: porque Neynor ha centrado su plan en premiar de manera
Speaker 3: agresiva al inversor con un potente programa de dividendos que
Speaker 3: busca eliminar el histórico descuento del que hablabas antes y
Speaker 3: me decías, Borja, con el que cotizaba la acción frente
Speaker 3: al valor de sus activos. Pero cuéntanos,¿ cómo está siendo
Speaker 3: la evolución de la compañía en bolsa?
Speaker 4: Bueno, no solo eso. Nosotros lo que teníamos claro es
Speaker 4: que teníamos que intentar, por lo menos, poner en valor
Speaker 4: la compañía. Entonces, una sociedad cotizada puede ponerse en valor
Speaker 4: o se pone en valor respecto al mercado de capitales
Speaker 4: de dos maneras. Una, mediante retribución directa a través de
Speaker 4: dividendos a los accionistas o recomprar acciones. Y otra, haciendo
Speaker 4: o persiguiendo que la acción ascienda de valor, que al
Speaker 4: final es lo que quiere una persona cuando compra acciones
Speaker 4: de una compañía. Nosotros en EINOR, cuando lanzamos este plan,
Speaker 4: me parece que la acción cotizaba a 12%. después de
Speaker 4: haber pagado muchos cientos de millones de dividendos desde entonces,
Speaker 4: la acción está cotizando ahora de media 16,50. Yo creo que
Speaker 4: todavía tiene recorrido al alza, vamos acercándonos, estamos ya prácticamente
Speaker 4: en el valor neto de nuestros activos, pero la compañía,
Speaker 4: su valor real, su capitalización debería ser mayor que el
Speaker 4: precio del suelo que compramos, porque nosotros el suelo que
Speaker 4: compramos le sacamos unos márgenes, que puede ser entre el 15
Speaker 4: y el 20% de beneficio. Por lo tanto, en ese
Speaker 4: umbral es donde se debe situar o tenemos la aspiración
Speaker 4: de que se sitúe el precio de la acción, que
Speaker 4: está más en torno a los 20 euros por acción. El
Speaker 4: recorrido ha sido muy positivo. El mercado de capitales ha
Speaker 4: entendido muy bien el plan de negocio que estamos lanzando.
Speaker 4: Vamos a seguir trabajando en él. Yo creo que es
Speaker 4: muy importante también... Los nuevos accionistas que van entrando en
Speaker 4: Neynor son cada vez fondos más institucionales. Estos fondos no
Speaker 4: buscan tanto o no buscarán tanto en el futuro los
Speaker 4: dividendos y sí buscarán más la estabilidad de las cifras
Speaker 4: de negocio de la compañía. Por lo tanto, yo creo
Speaker 4: que abren un escenario de futuro muy positivo para este grupo.
Speaker 4: A mí ya no hablamos de Neynor. Nosotros en casa
Speaker 4: ya hablamos todo el rato del grupo Neynor que va
Speaker 4: consolidando el mercado nacional.
Speaker 3: Antes de terminar, Roja, sí que me gustaría hablar del
Speaker 3: plan de sucesión ordenada en Eino, que era otro de
Speaker 3: los hitos que hemos dicho al principio, mediante el cual
Speaker 3: cedes el cargo de CEO a Jordi y a Gemi
Speaker 3: al cierre de este año para pasar a ser Senior Advisor.
Speaker 3: Desde luego que has liderado la compañía durante más de
Speaker 3: siete años y además con Jorge, que era el director
Speaker 3: financiero y habéis diseñado todas las grandes fusiones de Coavit, Habitat, Aedas.
Speaker 3: Pero si miras atrás, en estos siete años, al frente de,
Speaker 3: siete u ocho, al frente de Neynor,¿ cuál es tu
Speaker 3: mayor legado que dejas en la transformación del sector promotor español?
Speaker 4: Legado, yo creo que no, yo no más, yo desde
Speaker 4: luego no voy a hablar de legados porque no, no.
Speaker 4: A ver... Efectivamente, se queda Jordi. Jordi y yo hemos
Speaker 4: estado trabajando codo con codo desde el principio, desde que
Speaker 4: cogimos la responsabilidad de liderar un poco cuando se produce
Speaker 4: la salida de Juan Belayos. de liderar un poco al equipo.
Speaker 4: Y luego hemos hecho un equipo de management que ha
Speaker 4: sido muy fuerte. Nunca me he visto como algo individual
Speaker 4: dentro de Nino. Me he visto siempre como parte de
Speaker 4: este equipo. El equipo está súper consolidado. El equipo es
Speaker 4: súper robusto, súper fuerte. Nos llevamos todos bien. Y cuando
Speaker 4: digo bien, Sé que hay muchos equipos directivos que dicen
Speaker 4: que se llevan bien, pero luego rascas un poco y
Speaker 4: eso hay vías de agua por todos lados. Es un
Speaker 4: equipo que está muy, muy consolidado y yo, por lo tanto,
Speaker 4: vamos desde ese punto de vista de dejar. Bueno, siguen
Speaker 4: ellos y yo estaré además al lado como senior advisor
Speaker 4: por el tiempo que ellos quieran. Yo, más que hablar
Speaker 4: de logros, casi prefiero hablar un poco de... alguna pequeña
Speaker 4: decepción que tengo en estos años. Y sobre todo me
Speaker 4: duele el ver lo poco que hemos conseguido avanzar en
Speaker 4: la solución del problema de vivienda en España en estos años.
Speaker 4: Nos hemos pasado yendo a ferias, a congresos, a conferencias,
Speaker 4: escribiendo artículos diez años al final, diciendo el problema que
Speaker 4: venía de vivienda en España y ha sido como una
Speaker 4: voz en el desierto. Es verdad que ahora parece que, bueno,
Speaker 4: ahora claro, ahora está explotando, la cosa todavía puede ir
Speaker 4: a peor, parece que por fin la sociedad, los partidos
Speaker 4: políticos son conscientes de que hay que hacer más vivienda
Speaker 4: y que los promotores tenemos que ser una parte, porque
Speaker 4: no puede ser de otra manera, tenemos que ser una
Speaker 4: parte de la solución y por lo tanto hay que
Speaker 4: dar un poco más de voz a los promotores. Cuando empezamos,
Speaker 4: creo que el nivel de reputación que teníamos los promotores
Speaker 4: también era muy malo. Tampoco estoy muy feliz de haber
Speaker 4: conseguido cambiar eso muchísimo. Creo que entre todos, no solamente Neynoré,
Speaker 4: creo que todos los promotores que hay ahora en España
Speaker 4: están dando un ejemplo de profesionalidad muy grande. Llevamos muchísimos
Speaker 4: años con un nivel de transparencia muy grande, con un
Speaker 4: nivel de trabajo y compromiso, que yo creo, porque voy
Speaker 4: a muchas reuniones de promotores, que creo que es muy positivo.
Speaker 4: Eso es casi con lo que más me puedo quedar
Speaker 4: de claroscuros
Speaker 3: Cómo ves tu futuro como asesor senior a partir de 2027
Speaker 3: en el grupo Neynor?¿ En qué áreas estratégicas o grandes
Speaker 3: operaciones os vais a poner el foco?
Speaker 4: Bueno, yo haré lo que me digan, claro. Pero... Pero
Speaker 4: como
Speaker 3: asesor,¿ dónde crees que...?
Speaker 4: A ver, de entrada, yo creo que... O sea, el
Speaker 4: punto de partida ahora, en el momento de mi salida,
Speaker 4: yo creo que es tremendamente positivo. Yo, una de las
Speaker 4: cosas que siempre había querido y soñado, ¿no?, era poder
Speaker 4: salir de la compañía dejando una compañía fuerte y robusta.
Speaker 4: Al final, en la compañía hemos hablado mucho de accionistas,
Speaker 4: hemos hablado mucho de vivienda... pero también quiero hablar de
Speaker 4: los cientos de familias que trabajan en EINOR y con
Speaker 4: los que hay un compromiso clarísimo y con los que, bueno,
Speaker 4: pues dejar una compañía en el estado en el que
Speaker 4: se queda ahora, pues para mí eso es la mayor
Speaker 4: satisfacción y no tengo duda. Es una compañía que tiene
Speaker 4: un plan de negocio muy claro. Gestionamos en torno a 38.000 viviendas.
Speaker 4: Por lo tanto, vamos a estar entregando, como he dicho antes,
Speaker 4: Entre 5 y 7 mil viviendas al año y hay una visibilidad
Speaker 4: muy buena porque se ha montado todo el plan de
Speaker 4: negocio para los próximos 5 o 6 años.¿ Eso qué va a permitir?
Speaker 4: Yo creo que hay cuatro grandes líneas de trabajo que
Speaker 4: están todas en marcha, pero que hay que seguir potenciando.
Speaker 4: La primera, la que hemos hablado de la coinversión. Tenemos
Speaker 4: un banco de suelo que nos va a permitir o
Speaker 4: que debería permitir ir cerrando nuevos capítulos con capital que
Speaker 4: venga para acelerar flujos de caja, para crecer comprando más
Speaker 4: suelo a través del modelo de coinversión. No quiero decir
Speaker 4: que el 100% de la actividad de la compañía vaya
Speaker 4: a ser coinversión, pero igual un 30 o un 40% puede
Speaker 4: llegar a ser. El segundo campo es el de los accionistas.
Speaker 4: La transformación yo creo que de la masa accionarial de
Speaker 4: Neynor Es algo que ya se está produciendo y en
Speaker 4: lo que la compañía debe seguir trabajando, buscando fondos que
Speaker 4: además institucionales que aporten estabilidad a largo plazo a la compañía.
Speaker 4: Tenemos la posibilidad ahora que somos una compañía más grande
Speaker 4: en este sentido, como ya dijimos, de atraer un capital
Speaker 4: que nunca habíamos podido atraer y ya lo estamos viendo.
Speaker 4: Entonces tenemos dos entradas de capital, una a través de
Speaker 4: la coinversión y otra a través de la venta de
Speaker 4: acciones de la compañía, que son dos pilares estratégicos de
Speaker 4: la compañía. Tenemos, no hemos hablado nada del tema de
Speaker 4: la vivienda asequible. La vivienda asequible para Neynor, ya hacemos
Speaker 4: bastante vivienda asequible, pero a mí me gustaría pensar que
Speaker 4: en el futuro encontraremos fórmulas de trabajar con la administración
Speaker 4: en la que se pueda hacer vivienda asequible de manera
Speaker 4: mucho más masiva de lo que se está haciendo ahora.
Speaker 4: Y desde mi punto de vista, ahí hay dos campos
Speaker 4: de trabajo importantes, que es si vamos a ir a
Speaker 4: trabajar en modelos de baja rentabilidad, haciendo vivienda asequible, eso
Speaker 4: es conforme y existe el capital en el mundo que
Speaker 4: quiera hacerlo siempre y cuando se le limiten los riesgos.
Speaker 4: Y básicamente hay dos riesgos a limitar. Uno es el
Speaker 4: riesgo construcción y otro es el riesgo salida, venta de
Speaker 4: los edificios, que están muy relacionados con la capacidad que
Speaker 4: tiene que tener la administración de involucrarse en estos proyectos. Entonces, bueno,
Speaker 4: pues yo creo que estas son las principales líneas estratégicas
Speaker 4: de crecimiento de la compañía, siempre sin descuidar, por supuesto,
Speaker 4: la capacidad de ejecución que tenemos ahora, que hay que cuidarla,
Speaker 4: que ha costado mucho trabajo y mucho tiempo pulirla. Y
Speaker 4: luego irán pasando pues mil cosas, ¿no? Con inteligencia artificial,
Speaker 4: cómo se va incorporando nuevas regulaciones, nuevos requerimientos a la vivienda.
Speaker 4: con tema de sostenibilidad que no hemos hablado, que vienen
Speaker 4: nuevas limitaciones también, nuevas imposiciones para este año. Bueno, pues
Speaker 4: con todo lo que lleva luego el desarrollo normal de
Speaker 4: la actividad promotora.
Speaker 3: Bueno, es que, Borja, o sea, estaríamos aquí toda la
Speaker 3: mañana hablando porque hay muchas cosas que se quedan en
Speaker 3: el tintero, pero seguro que vas a volver porque estás
Speaker 3: en el sector. Así que, pues nada, seguiremos hablando sobre
Speaker 3: el mercado, sobre Neynor. Muchísimas gracias por hacernos este resumen
Speaker 3: en el Ecuador, que estamos ahora mismo de este año 2096.
Speaker 3: Un placer, como siempre, Borja García Egochaga, CEO de Neynor Cons.
Speaker 4: Muchas gracias a ti, Meli. Muchas gracias a todos.
Speaker 3: Hasta pronto. Bueno, pues hoy en nuestro análisis de mercado
Speaker 3: analizamos el mercado residencial Prime de Madrid en este segundo
Speaker 3: trimestre de 2026 con un informe de Deezer Market con especial
Speaker 3: atención al perfil del comprador, el comportamiento de la demanda,
Speaker 3: la evolución de los precios y las dinámicas que están
Speaker 3: marcando el segmento residencial de alto valor en la capital.
Speaker 3: Contamos hoy con María Luisa Medrano, que es docente de
Speaker 3: la Universidad Rey Juan Carlos, y codirectora del proyecto Diza
Speaker 3: Market y nos va a contar el informe con todo detalle.
Speaker 3: Así que vamos a saludarla ya. Buenos días, María Luisa.
Speaker 3: Buenos días, Meli. Encantada de estar aquí contigo en tu programa.
Speaker 3: Muchísimas gracias. Fue un placer para nosotros. Para empezar, si
Speaker 3: te parece, María Luisa, vamos a explicar a los oyentes
Speaker 3: qué es exactamente Diza Market y qué pretende aportar al
Speaker 3: análisis del mercado inmobiliario español. Diza
Speaker 5: Market es una nueva división de Diza Consultores que consiste
Speaker 4: en ser
Speaker 5: un observatorio especialmente del mercado inmobiliario prime de Madrid. dado
Speaker 5: que es el ámbito principal en el que opera Diza Consultores,
Speaker 5: la consultora inmobiliaria especializada en inmuebles prime de Madrid. Entonces,
Speaker 5: se ha creado esta división, que lo codirigimos el profesor
Speaker 5: Fernando Pinto y yo misma, María Pisa Medrano, somos profesores
Speaker 5: de la Universidad Rey Juan Carlos, y trimestralmente elaboramos unos
Speaker 5: informes que hemos denominado Dizamar. Hemos presentado el cuarto informe
Speaker 5: que se corresponde con el segundo trimestre de 2026. Y la
Speaker 5: verdad es que siempre aparecen cosas interesantes y nuevas que comentar.
Speaker 3: Bueno, y ahora con este informe que tenemos ya la
Speaker 3: cuarta edición, háblame un poquito de las conclusiones que sacáis
Speaker 3: del mercado Prime de Madrid.
Speaker 5: Pues mira, tenemos la verdad que varias conclusiones bastante interesantes
Speaker 5: en este cuarto informe de Diza Market. La primera es
Speaker 5: que en el mercado prime, en el mercado de lujo,
Speaker 5: los precios siguen subiendo. Creo que eso es una conclusión
Speaker 5: bastante seguramente sorprendente para el mercado inmobiliario, pero lo que
Speaker 5: es en el mercado prime de Madrid, los precios siguen subiendo.
Speaker 5: Es cierto que hemos encontrado una desastrosidad de ese crecimiento,
Speaker 5: pero siguen creciendo. Esa sería la primera conclusión. Otra conclusión
Speaker 5: bastante interesante es que el número de compraventas está descendiendo
Speaker 5: en todas las zonas prime analizadas. Analizamos 20 zonas prime, pues
Speaker 5: en 19 de esas 20 zonas prime está descendiendo el número de
Speaker 5: operaciones que se cierran. Ya sabes, nosotros utilizamos los datos
Speaker 5: del portal estadístico del notariado, que son datos abiertos que
Speaker 5: ofrece los notarios a partir de todas las operaciones que
Speaker 5: se realizan. Entonces, con esos datos son en lo que
Speaker 5: nos basamos para hacer todas estas estimaciones. Entonces, hemos podido
Speaker 5: ver que el número de compraventas ha disminuido en el prime.
Speaker 5: Y luego, Otra conclusión interesante es que, derivado de que
Speaker 5: hay cada vez mayor número de compradores extranjeros, especialmente en
Speaker 5: las localizaciones que nosotros denominamos superprime, en las más elevadas,
Speaker 5: como puede ser La Moraleja o como puede ser Recoletos,
Speaker 5: en esas localizaciones más superprime hay un mayor número de
Speaker 5: extranjeros y vemos que el comprador, por ejemplo, nacional, se
Speaker 5: concentra en zonas prime más intermedias, no tan super prime
Speaker 5: como el caso de la moraleja. Luego, el caso de
Speaker 5: la moraleja, hemos visto que es el sitio donde más
Speaker 5: complicado es acceder tenemos un índice de accesibilidad real pues
Speaker 5: es el que es la localización que tiene la accesibilidad
Speaker 5: real más complicada no solamente por precio sino también por
Speaker 5: metros ha aumentado muchísimo en este último semestre hemos visto
Speaker 5: que se ha aumentado por ejemplo, la superficie media de
Speaker 5: las casas de La Moraleja de 230 metros a 300 metros cuadrados.
Speaker 5: Eso implica que junto a un aumento de los precios
Speaker 5: por euro metro cuadrado, implica una accesibilidad real muy complicada.
Speaker 5: Es decir, necesitas muchísimo más de un millón de euros
Speaker 5: que era nuestro... digamos nuestra barrera imaginaria del prime necesitas
Speaker 5: más de 2 millones para adquirir la vivienda tipo de esa
Speaker 5: zona eso implica un índice de accesibilidad muy bajo
Speaker 3: claro me estás diciendo dos de las conclusiones y es
Speaker 3: que refleja una situación aparentemente contradictoria María Luisa los precios
Speaker 3: siguen subiendo mientras disminuye el número de compraventas fíjate¿ Cómo
Speaker 3: se explica este fenómeno?
Speaker 5: Pues precisamente realmente hemos concluido, porque a nosotros también obviamente
Speaker 5: nos extraña, que la demanda sigue siendo elevada, pero la
Speaker 5: oferta sigue siendo muy rígida. Y en el resto del
Speaker 5: mercado inmobiliario, digamos, normal, ya se experimenta esa bajada de precios,
Speaker 5: pero en el prime todavía no. El mercado de lujo
Speaker 5: siempre funciona un poquito diferente al mercado, digamos, de bienes normales.
Speaker 5: Y eso lo vemos también en el inmobiliario. Entonces, digamos
Speaker 5: que el mercado se ha vuelto más caro y más selectivo.
Speaker 5: También probablemente hay un proceso entre que el comprador Enseguida
Speaker 5: se apunta a una noticia de bajada de precios, pero,
Speaker 5: sin embargo, el vendedor, la persona, el propietario de su casa,
Speaker 5: que está vendiendo su casa, se resiste a esa bajada. Entonces, bueno,
Speaker 5: todavía se producen operaciones. Obviamente, las que se producen es
Speaker 5: debido a una demanda sólida y, desde luego, a una
Speaker 5: oferta muy rígida, porque las casas en estas localizaciones prime
Speaker 5: son las que hay y no hay más. Y ese
Speaker 5: es el resultado, un poco es la explicación que nosotros encontramos.
Speaker 5: Digamos que es más exigente todavía el mercado, de momento.
Speaker 3: Podríamos decir que estamos viendo un cambio de ciclo o
Speaker 3: simplemente una evolución natural del mercado residencial de lujo, quizá
Speaker 3: más moderada?
Speaker 5: Yo creo que Madrid, desde hace un tiempo, tenemos datos,
Speaker 5: desde el año 2014, ha tenido una evolución alcista tremenda. De hecho,
Speaker 5: se sigue produciendo en los precios esa alza de los precios,
Speaker 5: pero sí, seguramente, estemos tal vez llegando a un... a
Speaker 5: un mercado más maduro, más internacional, más de comprador, más
Speaker 5: exigente inversor. Bien, tal vez llegue un momento que, como
Speaker 5: en otros mercados internacionales, el superprime ya tiene que dejar
Speaker 5: de subir porque está alcanzando sus máximos. Dicho esto, nosotros
Speaker 5: analizamos los datos que tenemos. Esto que te estoy comentando
Speaker 5: es es tal vez una opinión, no lo reflejan todavía
Speaker 5: los datos. Los datos lo que reflejan es eso, una
Speaker 5: caída del número de operaciones, pero sin embargo siguen subiendo
Speaker 5: los precios, que es algo muy sorprendente.
Speaker 3: Una de las conclusiones que comentabas es que llama la
Speaker 3: atención el diferente comportamiento del comprador nacional y del comprador internacional.¿
Speaker 3: Qué está ocurriendo realmente?
Speaker 5: Sí, pues lo que está sucediendo es eso, el mercado,
Speaker 5: el comprador nacional está en general mucho más influenciado por
Speaker 5: temas de financiación, por temas de... Los precios están muy
Speaker 5: caros y digamos que el comprador nacional está compitiendo con
Speaker 5: un comprador internacional, incluso con un comprador patrimonial, inversor... que
Speaker 5: quiere no solamente, que no le importa tanto pagar precios
Speaker 5: más altos por las mejores localizaciones, sino que además quiere
Speaker 5: mayores tamaños de pisos o de casas. Entonces, el comprador
Speaker 5: nacional se está refugiando en otras zonas que podemos seguir
Speaker 5: considerando prime, como por ejemplo Almagro, Justicia, que son maravillosas, obviamente,
Speaker 5: o Hispanoamérica, sin embargo, o Niño Jesús, que también ha
Speaker 5: tenido un gran crecimiento, ha experimentado un gran crecimiento, pero
Speaker 5: no están considerados dentro del superprime. en el que sí
Speaker 5: que se ve un aumento del número de compradores extranjeros. Luego,
Speaker 5: por otro lado, tenemos un tema que ya hemos abordado
Speaker 5: en el DISA Market 2, en el segundo informe, y es
Speaker 5: el tema de las nacionalidades de los compradores. Porque también
Speaker 5: vemos que, precisamente, como este es un mercado de lujo,
Speaker 5: del Madrid Prime, los compradores suelen ser compradores patrimoniales, muchos
Speaker 5: compran a través de empresa, a través de forma jurídica societaria. Entonces,
Speaker 5: ese es el tema, que cuando un comprador extranjero compra
Speaker 5: a través de una sociedad, compra a través de una
Speaker 5: sociedad española. Entonces, a efectos del notariado, esa venta o
Speaker 5: esa compra... se considera una compra nacional a pesar de
Speaker 5: que el pasaporte de la persona digamos que haya creado
Speaker 5: esa empresa sea extranjero y esto lo vemos mucho entonces
Speaker 5: es posible que el número de compradores extranjeros sea todavía
Speaker 5: mayor del que aparecen en los datos los datos es
Speaker 5: que sobre todo el superprime está por encima del 31%
Speaker 5: el número de extranjeros Esto significa que todavía hay un
Speaker 5: 70% de nacionales, pero está en aumento.
Speaker 3: Puede un conflicto como el cierre del Estrecho de Ormuz
Speaker 3: terminar influyendo en el mercado inmobiliario de lujo madrileño?
Speaker 5: Pensábamos que sí, pensábamos que iba a afectar. Y de
Speaker 5: hecho llevamos estos seis meses últimos, que es cuando hemos
Speaker 5: podido analizar el efecto del cierre del Estrecho de Hormuz
Speaker 5: y así como otros shocks geopolíticos, pensábamos que podía afectar
Speaker 5: a los precios en el mercado inmobiliario prime de Madrid,
Speaker 5: pero hemos visto estadísticamente, econométricamente, que no es representativo y que,
Speaker 5: de hecho, derivado de que la accesibilidad en Madrid todavía
Speaker 5: sigue bajando, sigue disminuyendo, consideramos que podemos considerar al Madrid
Speaker 5: Prime como un activo refugio. Tiene indicaciones de activo refugio.
Speaker 5: Es decir, no le están afectando los shocks geopolíticos que
Speaker 5: podríamos pensar de antemano que podrían afectar, pero no está
Speaker 5: sucediendo esto. Y ya llevamos los dos trimestres viéndolo. Así que, bueno, pues...
Speaker 5: Nos sugiere un activo refugio, eso implica mayor comprador. De hecho,
Speaker 5: han subido los precios, como estamos viendo. Nos sugiere un
Speaker 5: comprador más profesional y más inversor que tal vez haya venido,
Speaker 5: en vez de invertir en Dubái, está invirtiendo en Madrid
Speaker 5: por seguridad jurídica, por estilo de vida... Bueno, pues por
Speaker 5: todos estos factores por los que Madrid está de moda,
Speaker 5: pero además está ya considerada dentro del prime a nivel internacional,
Speaker 5: como un destino de inversión internacional de
Speaker 3: inmobiliaria. O sea, que podemos afirmar que Madrid se está
Speaker 3: consolidando como un activo refugio para grandes patrimonios internacionales, ¿no?
Speaker 3: Así es, así es.
Speaker 5: siempre y cuando se siga manteniendo la seguridad jurídica, el
Speaker 5: estilo de vida y todas estas características de nuestro país
Speaker 3: Seguro que muchos de nuestros oyentes quieren saber, aunque ya
Speaker 3: has dicho algunos de los barrios, pero¿ qué barrios o
Speaker 3: zonas de Madrid están experimentando actualmente las transformaciones más relevantes
Speaker 3: y por qué?¿ Dónde tiene que poner el foco el inversor?
Speaker 5: Pues mira, si quieres te puedo comentar cuáles han sido
Speaker 5: las mayores subidas de precio por metro cuadrado que sorprendentemente
Speaker 5: han sido un poco diferentes a las de otros trimestres.
Speaker 5: Vemos que las mayores subidas han sido en Plaza Castilla,
Speaker 5: Cuatro Torres, en Hispanoamérica, en Almagro y en La Moraleja.
Speaker 5: Y bueno, eso en cuanto a los precios euros metro cuadrados,
Speaker 5: El número de operaciones ha disminuido, como hemos dicho, en
Speaker 5: todas las 20 zonas, a excepción de una, que es Tres Cantos,
Speaker 5: que ha sido la única excepción en la que el
Speaker 5: número de operaciones ha sido, de hecho, superior en 1%,
Speaker 5: muy poquito, pero superior al trimestre anterior. No sé si
Speaker 5: el número de operaciones donde más ha descendido... realmente ha
Speaker 5: sido en la moraleja. Sorprendentemente, en la moraleja es un
Speaker 5: caso totalmente peculiar donde el precio ha aumentado cerca de
Speaker 5: un 45% y, sin embargo, el número de operaciones ha
Speaker 5: disminuido en un 46%. Entonces, es algo súper paradójico. Ha
Speaker 5: aumentado el precio por metro cuadrado muchísimo, y además ha
Speaker 5: aumentado muchísimo, como he comentado antes, la superficie media, llegando
Speaker 5: a que la vivienda tipo de la moraleja es de 300
Speaker 5: metros cuadrados, de media, entonces es un nivel altísimo.
Speaker 3: Claro,¿ qué implicaciones puede tener estas tendencias que estamos viendo
Speaker 3: para tanto compradores como vendedores y como inversores durante los
Speaker 3: próximos meses, María Luisa?
Speaker 5: Bueno, yo creo que la demanda sigue confirmándose, sigue habiendo demanda,
Speaker 5: sigue habiendo inversores y personas que quieren comprar piso en Madrid.
Speaker 5: Es cierto que vamos a ver todo el tema de
Speaker 5: las implicaciones monetarias con la posible subida de tipos, cómo
Speaker 5: puede afectar esto al comprador nacional especialmente, Pero yo creo
Speaker 5: que los precios seguirán en una tendencia alcista, pero desacelerándose
Speaker 5: un poquito más. Y los propietarios tendrán, si quieren vender
Speaker 5: sus casas, pues tal vez tendrán que empezar a revisar
Speaker 5: que igual la supersenda... No quiero decir esto porque no
Speaker 5: tenemos los datos, no quiero adelantarme, pero parece que la
Speaker 5: tendencia es de que los precios sigan subiendo, aunque desacelerándose,
Speaker 5: y que el número de compraventas está descendiendo. Esto implica
Speaker 5: que si quieren vender sus casas los propietarios probablemente tendrán
Speaker 5: que empezar a tocar un poquito el precio para abajo,
Speaker 5: pero todavía no estamos en eso. Seguramente sea algo que
Speaker 5: vaya sucediendo suavemente a lo largo de los próximos meses.
Speaker 5: Claro
Speaker 3: y en esta cuarta edición habláis de que el mercado
Speaker 3: prime de Madrid alcanza un nuevo mínimo histórico de accesibilidad.
Speaker 3: Explícanos un poquito qué significa exactamente esta afirmación.
Speaker 5: Vale, mira, nosotros hemos creado en Diza Market, hemos creado
Speaker 5: un índice de accesibilidad real, porque consideramos que el precio
Speaker 5: por euros metro cuadrado es un indicador muy interesante y
Speaker 5: muy fiable, pero no es suficiente.¿ Por qué? Porque especialmente
Speaker 5: en el Prime, a veces la accesibilidad, es decir,¿ cuánto
Speaker 5: dinero tengo que tener para poderme comprar una casa en
Speaker 5: La Moraleja?¿ O cuánto dinero tengo que comprar para comprarme
Speaker 5: una casa en Almagro? Pues a veces está condicionado por
Speaker 5: el efecto precio, pero a veces está condicionado por el
Speaker 5: efecto superficie. Esto se ve muy claramente con el caso
Speaker 5: que os comentaba antes en la moraleja. Las casas en
Speaker 5: la moraleja, la vivienda tipo en cada zona, están aumentando
Speaker 5: la superficie, especialmente en estas zonas superprime, probablemente derivada de
Speaker 5: la demanda extranjera. Muchos extranjeros demandan casas más grandes. De hecho,
Speaker 5: en un trimestre la superficie media de las casas, de
Speaker 5: las viviendas en La Moraleja han aumentado de 230 metros cuadrados
Speaker 5: a 300 metros cuadrados. Entonces, la accesibilidad, el dinero necesario, la
Speaker 5: accesibilidad real, es decir, el dinero necesario para poder comprarte
Speaker 5: una casa en La Moraleja ha subido muchísimo. Entonces, nosotros
Speaker 5: hablamos de accesibilidad real. Vemos que en 2014... Desde que tenemos datos,
Speaker 5: vemos que con un millón de euros podríamos comprarnos una
Speaker 5: casa en todas las 20 zonas PRIME analizadas. En todas. Hemos
Speaker 5: creado una herramienta que se llama el semáforo, que se
Speaker 5: ve muy bien la tendencia de cómo ha cambiado el
Speaker 5: mercado inmobiliario PRIME de Madrid. Consideramos que una zona es
Speaker 5: de muy difícil acceso, es decir, de baja accesibilidad, cuando
Speaker 5: torna al color rojo. El rojo es más difícil acceso.
Speaker 5: El color verde es fácil acceso. Y el color amarillo, bueno,
Speaker 5: pues intermedios. Entonces, estamos observando que en este trimestre ha
Speaker 5: caído la accesibilidad en nueve de las 20 zonas analizadas. Ya
Speaker 5: no te puedes comprar una casa por un millón de euros.
Speaker 5: Ya no te puedes comprar la vivienda tipo de esas
Speaker 5: nueve zonas sobre 20. En la mitad del Madrid Prime ya
Speaker 5: no te puedes comprar la vivienda tipo de cada zona,
Speaker 5: porque esa es otra conclusión. Cada zona del Madrid Prime
Speaker 5: tiene su propia sinergia, tiene su propia idiosincracia, por decirlo
Speaker 5: de alguna manera. Precisamente por eso, porque algunos tienen la
Speaker 5: mayor demanda extranjera, otros tienen mayor demanda de... de comprador físico,
Speaker 5: de persona física o de persona jurídica. Y cada, digamos, submercado,
Speaker 5: cada una de estas 20 zonas funciona de una manera diferente. Entonces,
Speaker 5: os sugiero que le echéis un vistazo al informe de Dizamarket,
Speaker 5: el cuarto informe, Y vais a ver cómo el semáforo
Speaker 5: se tiñe de verde y va pasando a amarillo y rojo.
Speaker 5: Es increíble cómo hace un año había solamente cuatro zonas
Speaker 5: en rojo y ahora mismo tenemos nueve zonas en rojo.
Speaker 5: Estamos en mínimos de accesibilidad
Speaker 5: Y lo que significa realmente... es que no te puedes
Speaker 5: comprar con un millón de euros la vivienda tipo en
Speaker 5: nueve de las veinte zonas. Eso es lo que significa
Speaker 5: el mínimo de accesibilidad real
Speaker 3: María Luisa, Design Market ya se ha consolidado como una
Speaker 3: referencia en el análisis del Mercador Ciencial Prime, pero¿ cuáles
Speaker 3: son las próximas líneas de investigación en las que ya
Speaker 3: estáis trabajando?
Speaker 5: Pues nosotros queremos seguir completando el semáforo de este semáforo
Speaker 5: de la accesibilidad. Trimestre a trimestre vamos a ir observando
Speaker 5: toda esta evolución muy curiosa del verde al rojo de
Speaker 5: cómo va disminuyendo la accesibilidad y queremos seguir haciendo una
Speaker 5: radiografía del comportamiento de este mercado de lujo del mercado
Speaker 5: madrileño de lujo y poco a poco seguir viendo la
Speaker 5: evolución estamos muy pendientes de esta evolución nos ha sorprendido
Speaker 5: mucho porque parece que hay un cambio de tendencia pero
Speaker 5: todavía no está consolidada Pues estamos muy pendientes de ver
Speaker 5: si podemos confirmar este cambio de tendencia. Ya digo, de
Speaker 5: momento los precios siguen subiendo. Esto implica demanda persistente y
Speaker 5: demanda de mucha calidad y oferta limitada, que es lo
Speaker 5: que tenemos, especialmente en estas zonas prime donde la vivienda
Speaker 5: nueva es muy escasa. Las pocas viviendas nuevas que tenemos
Speaker 5: en estas zonas, pues pues prácticamente no hay. Entonces, bueno,
Speaker 5: seguiremos observando el comportamiento del mercado y tal vez en
Speaker 5: el futuro poderlo comparar con otros mercados más maduros a
Speaker 5: nivel internacional, como puede ser el de Londres, que sucede
Speaker 5: una cosa bastante curiosa. En el mercado londinense el mercado
Speaker 5: superprime baja y, sin embargo, el mercado prime intermedio sigue subiendo. Bueno,
Speaker 5: pues estamos viendo a ver si esos movimientos... se van
Speaker 5: a traducir también aquí en el mercado madrileño y bueno,
Speaker 5: pues seguir entendiendo cómo funciona pues todos estos inversores que
Speaker 5: deciden que Madrid es una ciudad maravillosa tanto para vivir
Speaker 5: como para venir de paseo y para invertir y bueno,
Speaker 5: pues seguir mirando muy de cerca al mercado. Bueno,
Speaker 3: y ya para terminar, si tuvieras que resumir en una
Speaker 3: sola idea,¿ qué nos dice hoy el mercado residencial de
Speaker 3: lujo de Madrid?¿ Qué mensaje te gustaría con el que
Speaker 3: se tienen que quedar nuestros oyentes?
Speaker 5: Pues realmente que el mercado inmobiliario prime de Madrid es
Speaker 5: más caro, es más selectivo, porque es más difícil acceder
Speaker 5: a él, y está más segmentado. Estamos viendo una polarización...
Speaker 5: entre el comprador nacional y el comprador extranjero. Así que Madrid,
Speaker 5: el Madrid Prime, ya no se define por el precio,
Speaker 5: sino se define por el umbral de entrada y por
Speaker 5: ese nuevo comprador o quiénes son los compradores que realmente
Speaker 5: pueden acceder a este Madrid Prime y Super Prime. Creo
Speaker 5: que podría ser esa la conclusión.
Speaker 3: Bueno, pues muchísimas gracias María Luisa Medrano, docente de la
Speaker 3: Universidad Rey Juan Carlos y codirectora del proyecto de Diza
Speaker 3: Market por contarnos esta nueva edición, la cuarta, sobre el
Speaker 3: mercado Prime de Madrid, sus conclusiones. Un placer. Muchísimas gracias.
Speaker 3: Os
Speaker 5: esperamos en el próximo Diza Market. Un
Speaker 3: abrazo. Hasta pronto.
Speaker 5: Hasta
Speaker 3: pronto. Bueno, pues hasta aquí nuestro programa de hoy. Gracias
Speaker 3: a todos los que nos escuchan al otro lado de
Speaker 3: las ondas. Gracias por estar ahí y compartir este espacio
Speaker 3: con todos nosotros. Gracias también de parte del equipo que
Speaker 3: hace posible este espacio de Íñigo Jalón en la realización
Speaker 3: técnica y de quien les habla, Meli Torres. Os deseo
Speaker 3: un buen fin de semana y como siempre os digo,
Speaker 3: que la alegría sea siempre vuestra fortaleza. Así que, a
Speaker 3: ser felices. Gracias.