WEBVTT 1 00:00:02.830 --> 00:00:39.590 Inversión Inmobiliaria, con Meli Torres. Inversión Inmobiliaria con Meli Torres 2 00:00:39.630 --> 00:00:40.399 La entrevista 3 00:00:50.320 --> 00:00:51.899 Bueno, pues hoy la entrevista de la semana se la 4 00:00:52.179 --> 00:00:55.960 dedicamos a Regino Coca, que es fundador y CEO de Cocampo. 5 00:00:56.460 --> 00:01:00.539 Cocampo es el portal inmobiliario líder, bueno, dicho inmobiliario, aunque 6 00:01:00.560 --> 00:01:02.840 es de fincas rústicas, pero se puede decir también inmobiliario 7 00:01:02.920 --> 00:01:06.450 portal líder en España para la compra, venta y arrendamientos 8 00:01:06.489 --> 00:01:10.549 de fincas rústicas. Con él analizaremos algunas de las transformaciones 9 00:01:10.689 --> 00:01:13.769 más importantes que estamos viendo en el mercado de fincas 10 00:01:13.829 --> 00:01:18.170 rústicas y qué implicaciones tiene para propietarios e inversores. Ya 11 00:01:18.189 --> 00:01:19.849 está con nosotros aquí en directo, así que vamos a 12 00:01:19.890 --> 00:01:21.310 darle la bienvenida. Buenos días, Regino. 13 00:01:21.609 --> 00:01:22.150 Muy buenos días. 14 00:01:22.629 --> 00:01:25.390 Bueno, un placer tenerte con nosotros aquí en esta temporada 15 00:01:25.430 --> 00:01:30.230 que arrancamos hoy de inversión inmobiliaria. Bueno, la verdad es 16 00:01:30.269 --> 00:01:34.129 que contigo queremos hablar del campo. Y al hablar del campo, 17 00:01:34.269 --> 00:01:38.989 pues es hablar también de tierras. que dentro del largo 18 00:01:39.049 --> 00:01:43.200 historial de promesas incumplidas que tiene este gobierno en materia 19 00:01:43.219 --> 00:01:46.000 de vivienda, pues también el campo está esperando que se 20 00:01:46.060 --> 00:01:48.700 publique un decreto en el Boletín Oficial del Estado. Y 21 00:01:48.739 --> 00:01:52.359 es que el pasado 14 de enero, Pedro Sánchez anunció 22 00:01:52.379 --> 00:01:56.590 que se analizarían unas 17.000 fincas rústicas de la Administración 23 00:01:56.670 --> 00:02:00.230 General del Estado para valorar su actitud agraria. Y en 24 00:02:00.290 --> 00:02:03.969 su caso, pues ponerlas a disposición preferente de jóvenes, mujeres 25 00:02:03.989 --> 00:02:08.449 y nuevos profesionales. Además, pues comentó de crear una plataforma 26 00:02:08.590 --> 00:02:12.979 para poner en circulación estas fincas de forma inmediata, pero 27 00:02:13.039 --> 00:02:19.819 hasta la fecha todavía no existe ninguna plataforma operativa. Bueno, cuéntanos, Regino, 28 00:02:19.979 --> 00:02:25.919 cuánta tierra ahora mismo, pues permanece fuera del mercado por problemas, 29 00:02:26.120 --> 00:02:27.039 pues como estamos viendo. 30 00:02:27.939 --> 00:02:30.400 Pues mira, respecto a la promesa del gobierno, yo creo 31 00:02:30.439 --> 00:02:33.259 que nos sorprendió a todos los que estamos en el sector. 32 00:02:34.129 --> 00:02:37.789 El problema del relevo generacional es probablemente el mayor problema 33 00:02:37.830 --> 00:02:41.009 que tiene el mercado de las fincas rústicas. Siempre compartimos 34 00:02:41.069 --> 00:02:43.680 la estadística de que el 41% de los propietarios es 35 00:02:44.159 --> 00:02:47.860 mayor de 65 años. Entonces, es totalmente necesario el tomar 36 00:02:47.939 --> 00:02:52.080 medidas para favorecer ese relevo generacional. Sin embargo, fue sorprendente 37 00:02:52.139 --> 00:02:56.650 la forma de anunciarlo y ese compromiso de analizar en 38 00:02:56.669 --> 00:02:59.090 torno a 17.000 fincas rústicas, de las cuales, sobre todo, 39 00:02:59.210 --> 00:03:02.110 después no hemos vuelto a saber absolutamente nada y vamos 40 00:03:02.129 --> 00:03:06.569 a cumplir ocho meses. A partir de aquí, pues el 41 00:03:06.610 --> 00:03:10.310 mercado está en un momento extraordinario, dinámico y del que 42 00:03:10.330 --> 00:03:12.990 estaré encantado de que me hagas más preguntas porque es 43 00:03:13.009 --> 00:03:13.490 su momento. 44 00:03:14.490 --> 00:03:18.310 Claro,¿ y cambiaría algo, Regino, si registro y catastro funcionasen 45 00:03:18.669 --> 00:03:21.009 de una forma plenamente coordinada para que no haya este 46 00:03:21.069 --> 00:03:21.849 tipo de problemas? 47 00:03:22.370 --> 00:03:25.060 Sí, en parte eso se conecta además con el tema anterior. 48 00:03:26.210 --> 00:03:31.990 Cuando el patrimonio del Estado está intentando vender esos volúmenes 49 00:03:32.090 --> 00:03:34.469 de fincas rústicas, y de hecho los vende, el patrimonio 50 00:03:34.490 --> 00:03:37.120 del Estado vende entre 1.000 y 1.100 fincas todos los años. 51 00:03:37.719 --> 00:03:39.539 Lo que ocurre es que son fincas muy pequeñas. Para 52 00:03:39.680 --> 00:03:41.800 daros una idea, son fincas que nosotros hemos analizado que 53 00:03:41.819 --> 00:03:45.280 tienen un valor de entre 3.000 a 5.000 euros. Entonces, 54 00:03:46.000 --> 00:03:48.379 por un lado tienen el problema, y lo tienen así 55 00:03:48.520 --> 00:03:53.770 documentado de manera pública, que no es fácil identificar las 56 00:03:53.990 --> 00:03:59.050 propiedades rústicas de suelo rústico y no es fácil tenerlas 57 00:03:59.110 --> 00:04:02.219 totalmente saneadas. Saneadas me refiero a que registro y catástrofe 58 00:04:02.240 --> 00:04:06.919 coincidan y se encuentren en una situación que permita la transmisión. Entonces, 59 00:04:07.000 --> 00:04:09.960 por un lado está el reto de transmitir y por 60 00:04:10.039 --> 00:04:12.810 otro lado está el si realmente las tierras son las 61 00:04:12.849 --> 00:04:15.750 que necesitan los agricultores, los ganaderos y esos nuevos colectivos 62 00:04:15.770 --> 00:04:17.350 a los que se refería el presidente del gobierno. 63 00:04:17.899 --> 00:04:21.720 Bueno, pues si te parece, vamos a hacer una radiografía 64 00:04:21.759 --> 00:04:23.800 de este mercado, vamos a ver cómo está y lo 65 00:04:23.839 --> 00:04:26.500 vamos a hacer con datos, porque es verdad que crece 66 00:04:26.540 --> 00:04:29.660 la actividad, pero también lo verdaderamente relevante es que cada 67 00:04:29.699 --> 00:04:33.170 vez cuesta más hablar del mercado rústico como un único mercado. 68 00:04:34.550 --> 00:04:39.269 Sí, el mercado del suelo rústico, si algo nos está 69 00:04:39.410 --> 00:04:43.730 de alguna manera demostrando, es que es un mercado inmobiliario 70 00:04:44.540 --> 00:04:48.540 de activos muy diversos y que no son diversos porque 71 00:04:48.560 --> 00:04:51.420 el activo en sí sea muy diferente uno de otro, 72 00:04:51.959 --> 00:04:54.379 sino por el uso que hace el comprador o el 73 00:04:54.439 --> 00:04:58.220 inversor de ese suelo. Entonces, normalmente se asocia el suelo 74 00:04:58.319 --> 00:05:00.959 rústico o las fincas rústicas con esas grandes fincas de recreo, 75 00:05:01.420 --> 00:05:04.720 pero después se va cada vez más y desgraciadamente se 76 00:05:04.740 --> 00:05:08.420 ha visto este verano, en el caso del fatídico incendio 77 00:05:08.459 --> 00:05:15.589 de Almería, cómo está gran parte de nuestra costa con residencias, 78 00:05:15.649 --> 00:05:19.420 con segundas viviendas ubicadas en suelo rústico y que son 79 00:05:19.699 --> 00:05:22.620 una alternativa cada vez más habitual al problema de la 80 00:05:22.660 --> 00:05:25.240 vivienda en las grandes ciudades. Pero luego tenemos todo un 81 00:05:25.279 --> 00:05:27.040 mundo con el tema de los centros de datos, el 82 00:05:27.060 --> 00:05:30.370 tema incluso de electrolineras. O sea, a Cocampo nos llegan 83 00:05:30.439 --> 00:05:33.610 casos absolutamente peregrinos. Bueno, el tema del CO2, el tema 84 00:05:33.649 --> 00:05:36.800 de las reforestaciones. Es que toca todos los palos, toca 85 00:05:36.839 --> 00:05:41.490 los palos industriales, toca los palos medioambientales, toca la pura 86 00:05:41.550 --> 00:05:45.850 inversión inmobiliaria más tradicional de salvaguardar patrimonio o de rentabilidad, 87 00:05:45.910 --> 00:05:49.430 porque también me he olvidado de lo más obvio de todo, 88 00:05:49.490 --> 00:05:52.079 que son los agricultores y ganaderos, que son los que 89 00:05:52.100 --> 00:05:54.120 sí o sí necesitamos todos porque si no, no comemos. 90 00:05:54.139 --> 00:05:59.300 Y ellos necesitan seguir invirtiendo mucho. Y comprando en fincas rústicas. 91 00:06:00.389 --> 00:06:03.759 Claro,¿ y qué está cambiando en el mercado de fincas rústicas?¿ 92 00:06:04.019 --> 00:06:05.519 Estamos ante un mercado más activo? 93 00:06:06.360 --> 00:06:07.779 Sí, es un mercado mucho más activo. Para que nos 94 00:06:07.800 --> 00:06:09.740 hagamos una idea, en el primer semestre del año el 95 00:06:09.779 --> 00:06:12.519 crecimiento ha superado el 7% frente a un crecimiento de 96 00:06:12.560 --> 00:06:15.000 la vivienda comparado con el año anterior de un poco 97 00:06:15.060 --> 00:06:19.199 más del 1%. Entonces está a un ritmo... mucho más acelerado.¿ 98 00:06:19.819 --> 00:06:22.480 Y por qué? Pues en parte por ese reloj generacional. 99 00:06:22.759 --> 00:06:26.319 El principal motor que tiene ahora mismo el suelo rústico 100 00:06:26.540 --> 00:06:30.639 son las herencias, las transmisiones por herencias. Es sorprendente porque 101 00:06:31.350 --> 00:06:34.129 muchas de las personas que se acercan a este mercado 102 00:06:34.149 --> 00:06:38.269 de las fincas rústicas pues creen que es un mercado parado, 103 00:06:38.350 --> 00:06:40.990 con poco atractivo y demás. Sin embargo, al que es 104 00:06:41.069 --> 00:06:44.639 propietario le cuesta desprenderse de una finca una barbaridad. O sea, 105 00:06:44.699 --> 00:06:47.600 es algo que si puede se queda en las familias 106 00:06:47.620 --> 00:06:49.839 de generación en generación. Y entonces lo que ha sucedido 107 00:06:49.980 --> 00:06:52.480 es que la mayor parte del suelo rústico se ha 108 00:06:52.519 --> 00:06:57.290 quedado en las familias durante las diferentes generaciones y es 109 00:06:57.370 --> 00:07:02.500 ahora cuando por las circunstancias económicas, sociales que vivimos, pues 110 00:07:02.560 --> 00:07:06.160 hace falta transmitir. La conclusión en datos que se ve 111 00:07:06.199 --> 00:07:08.459 más obvia es que el número de transmisiones que tenemos 112 00:07:08.500 --> 00:07:11.819 todos los meses y el número de transmisiones de años anteriores, 113 00:07:11.860 --> 00:07:14.399 no del último año, pero sí de años anteriores, es 114 00:07:14.459 --> 00:07:17.250 mayor por herencia que por compra-venta. Entonces, en Cocampo hicimos 115 00:07:17.259 --> 00:07:19.500 un análisis el año pasado en el que estimábamos que 116 00:07:19.550 --> 00:07:21.829 se van a movilizar en torno a 10 millones de 117 00:07:21.889 --> 00:07:25.110 fincas en los próximos años. Y ese es el principal motor. Ahora, 118 00:07:25.290 --> 00:07:27.490 el uso, pues como te digo, es muy variopinto, muchos 119 00:07:27.529 --> 00:07:28.170 perfiles de comprador. 120 00:07:29.850 --> 00:07:34.060 Claro.¿ Qué regiones? Supongo que vosotros, a raíz de vuestro 121 00:07:34.120 --> 00:07:37.259 portal Cocampo, tenéis ya un estudio y veis, por ejemplo, 122 00:07:37.339 --> 00:07:42.110 qué regiones en España consideráis actualmente más atractivas para invertir 123 00:07:42.290 --> 00:07:43.069 en finca rústica. 124 00:07:43.889 --> 00:07:48.569 Pues mira, en términos estadísticos, la costa española es la 125 00:07:48.589 --> 00:07:52.000 que está creciendo más. Y en gran parte por ese 126 00:07:52.199 --> 00:07:55.079 motivo que explicaba del problema de la vivienda. Y es 127 00:07:55.439 --> 00:07:57.860 que la tensión en el ámbito urbano está haciendo que 128 00:07:57.899 --> 00:08:01.060 se desplace gran parte de la inversión al ámbito del 129 00:08:01.139 --> 00:08:07.120 suelo rústico colindante a los núcleos urbanos. Y entonces la 130 00:08:07.160 --> 00:08:12.160 comunidad valenciana, por ejemplo, destaca por sus crecimientos en compraventas 131 00:08:12.240 --> 00:08:15.019 en los últimos meses y años, pero también sucede con 132 00:08:15.040 --> 00:08:16.790 la Costa del Sol o con el interés que nosotros 133 00:08:16.850 --> 00:08:20.189 observamos en Cocampo, en el caso de Asturias, Cantabria o Galicia. 134 00:08:21.470 --> 00:08:26.610 O por supuesto Cataluña, el caso de las Masías es 135 00:08:26.629 --> 00:08:30.069 un caso de éxito. A partir de aquí,¿ qué sucede? 136 00:08:30.129 --> 00:08:33.610 Que no todo lo que está sucediendo en términos de 137 00:08:33.669 --> 00:08:36.309 compraventas tiene que ver con esas fincas de recreo, esas 138 00:08:36.370 --> 00:08:39.370 segundas viviendas o incluso esa primera vivienda residencial, sino que 139 00:08:39.389 --> 00:08:43.860 está sucediendo un fenómeno de consolidación del suelo, lo cual 140 00:08:44.000 --> 00:08:47.840 requiere comprar nuevas tierras. Pero también podemos explicarlo de otra manera. 141 00:08:47.860 --> 00:08:49.840 Y es que hablábamos de las herencias. Y es que 142 00:08:50.080 --> 00:08:52.940 la herencia fragmenta el suelo. Por lo tanto, tenemos un 143 00:08:53.019 --> 00:08:55.799 activo que se va dividiendo y que, por lo tanto, 144 00:08:55.879 --> 00:08:59.009 cada vez se va transmitiendo más. Entonces, la estadística, evidentemente, 145 00:08:59.070 --> 00:09:01.110 va a ir creciendo el número de compraventas y nos 146 00:09:01.129 --> 00:09:04.990 va a mostrar más propiedades porque cada vez hay más 147 00:09:05.029 --> 00:09:07.230 en el mercado. Pero, bueno, te estaba intentando responder a 148 00:09:07.309 --> 00:09:10.320 las zonas. Entonces, ya te digo, costa, sin lugar a duda, 149 00:09:10.360 --> 00:09:13.500 para fincas de recreo, segundas viviendas, incluso primeras viviendas de extranjeros, 150 00:09:14.500 --> 00:09:17.409 Y la zona interior, pues hay cada vez más diferencia 151 00:09:17.470 --> 00:09:19.070 entre el mundo del regadío y el mundo del secano. 152 00:09:19.610 --> 00:09:22.549 El regadío, incluso en estos primavera y inicio de verano 153 00:09:22.590 --> 00:09:25.350 que hemos tenido muy seco, pues se ha observado que 154 00:09:25.429 --> 00:09:27.960 claramente se están transmitiendo las fincas de regadío porque son 155 00:09:28.340 --> 00:09:31.399 estables en su producción y sin embargo el secano está 156 00:09:31.440 --> 00:09:36.080 sufriendo una barbaridad. Cada vez es menos importante el precio 157 00:09:36.139 --> 00:09:38.299 por hectárea de una determinada provincia, el decir es que 158 00:09:38.899 --> 00:09:41.629 en Ciudad Real la hectárea vale tanto o en León 159 00:09:41.809 --> 00:09:44.549 vale tanto otro. Lo importante es qué se puede hacer 160 00:09:44.600 --> 00:09:46.720 con la finca y qué produce. Y lo que sí, bueno, 161 00:09:46.740 --> 00:09:48.100 pues hay algunas tendencias un poco más globales. 162 00:09:49.120 --> 00:09:52.490 Bueno, seguro que muchos de nuestros oyentes inversores se están preguntando,¿ 163 00:09:52.570 --> 00:09:56.429 qué tipo de fincas rústicas crees que tienen mayor potencial 164 00:09:56.490 --> 00:09:58.370 de revalorización ahora mismo en el mercado? 165 00:09:59.350 --> 00:10:02.919 Revalorización. Lo voy a responder de una manera muy clara, 166 00:10:02.940 --> 00:10:05.720 pero igual que voy a desear que no suceda. La 167 00:10:05.759 --> 00:10:10.809 revalorización se está produciendo en las fincas de recreo próximas 168 00:10:10.830 --> 00:10:15.450 a los núcleos urbanos. Provincias limítrofes a Madrid, la Costa 169 00:10:15.490 --> 00:10:20.330 del Sol, Comunidad Valenciana, Asturias, fincas de menos de 20 hectáreas, 170 00:10:20.950 --> 00:10:24.289 incluso diría de 10, donde es posible realizar una construcción 171 00:10:24.450 --> 00:10:26.230 y donde el inversor lo que hace es que la 172 00:10:26.370 --> 00:10:30.330 compra solicita o pide o tramita los permisos con el ayuntamiento, 173 00:10:30.350 --> 00:10:32.409 si es que el ayuntamiento se lo permite, y con 174 00:10:32.429 --> 00:10:36.009 esos permisos empieza a hacer una casita. Entonces, esa casita 175 00:10:36.169 --> 00:10:40.909 pasa a ser una posible primera vivienda, segunda vivienda, o 176 00:10:40.950 --> 00:10:45.100 simplemente la casa de una finca de recreo, pero por 177 00:10:45.129 --> 00:10:47.379 cualquiera de los tres motivos la revalorización es exponencial, ahí 178 00:10:47.919 --> 00:10:51.379 el precio multiplica. No me gusta nada, me parece que 179 00:10:51.399 --> 00:10:53.860 es urbanizar el campo, creo que eso tiene que tener 180 00:10:53.879 --> 00:10:56.370 un control que ahora mismo no tiene porque la legislación 181 00:10:56.389 --> 00:11:01.129 está demasiado dispersa y repartida y es muy arbitrario en 182 00:11:01.450 --> 00:11:03.919 función de los municipios, de los ayuntamientos. Y lo que 183 00:11:03.960 --> 00:11:06.600 me gustaría decirte es que la rentabilidad de las explotaciones 184 00:11:06.700 --> 00:11:09.940 agrarias mejora y ahí el comentario es mucho más frío. 185 00:11:11.240 --> 00:11:13.620 Sí que está mejorando y sí que es atractivo reinvertir 186 00:11:14.019 --> 00:11:16.179 en agricultura y en ganadería, pero tienes que tener un 187 00:11:16.230 --> 00:11:19.250 tamaño mínimo. La economía de escala es absolutamente determinante. Puedes 188 00:11:19.289 --> 00:11:23.509 alcanzar rentabilidades del 20% o superiores, pero solo si consigues 189 00:11:23.730 --> 00:11:26.690 un tamaño que sea adecuado al tipo de explotación que 190 00:11:26.710 --> 00:11:28.730 llevas a cabo. Si eres un pequeño agricultor o ganadero, 191 00:11:29.210 --> 00:11:31.730 pues normal que estés con el tractor manifestándote y protestando 192 00:11:31.769 --> 00:11:33.149 porque no te da para absolutamente nada. 193 00:11:33.440 --> 00:11:33.519 Bueno 194 00:11:33.620 --> 00:11:37.379 pues tomamos nota. Pero hay una cosa que has hablado 195 00:11:38.139 --> 00:11:42.230 de la heterogeneidad, también dependiendo de la zona y del 196 00:11:42.279 --> 00:11:46.769 tipo de finca. Claro, genera desajustes de precio. Una finca, 197 00:11:46.830 --> 00:11:49.389 por ejemplo, en un sitio y la vecina, pues pueden 198 00:11:49.470 --> 00:11:53.450 tener distintas valoraciones, muy diferentes. Aunque tengan la misma superficie 199 00:11:53.470 --> 00:11:57.269 y uso catastral y estén en la misma zona, pero 200 00:11:58.350 --> 00:11:59.429 pasan esas cosas, ¿no? 201 00:11:59.929 --> 00:12:03.980 Es que... A lo mejor es complicado de explicarlo, yo intentaría, 202 00:12:04.029 --> 00:12:07.360 a ver si soy capaz de hacerlo, pero sobre una 203 00:12:07.460 --> 00:12:12.340 misma finca puedes hacer muchos usos. Entonces, una finca puede 204 00:12:12.399 --> 00:12:17.259 ser absolutamente desastrosa como cultivo de secano, pero puede ser 205 00:12:17.340 --> 00:12:21.279 extraordinaria para construir un centro de datos. Entonces,¿ el valor 206 00:12:21.330 --> 00:12:24.389 de la finca cuál es? Pues, en el fondo, el 207 00:12:24.409 --> 00:12:26.889 que quiera darle, y es un caso muy extremo, pero 208 00:12:27.009 --> 00:12:28.629 es el que quiera darle ese inversor o el que 209 00:12:28.690 --> 00:12:30.899 tenga dentro el plan de negocio de ese inversor. que 210 00:12:30.919 --> 00:12:35.000 es el que determina al final esa rentabilidad. Entonces, estamos 211 00:12:35.059 --> 00:12:38.779 viendo unas asimetrías muy grandes. Es fundamental siempre el aspecto 212 00:12:38.820 --> 00:12:43.850 del agua, el aspecto de la comunicación. Las revalorizaciones menos 213 00:12:44.149 --> 00:12:47.389 obvias o donde los precios están más estancados claramente son 214 00:12:47.450 --> 00:12:51.230 en las zonas de las sierras menos comunicadas, las sierras 215 00:12:52.129 --> 00:12:55.830 del norte de Andalucía, la parte norte de Castilla y León. 216 00:12:56.389 --> 00:12:59.009 Porque hablamos de problemas de comunicación física, pero también de 217 00:12:59.129 --> 00:13:03.389 comunicación en términos de telefonía móvil, de acceso a internet 218 00:13:03.409 --> 00:13:05.889 y demás. Ahí es donde los precios están un poquito 219 00:13:05.960 --> 00:13:10.460 más lastrados. Pero permíteme con la confianza que te diga 220 00:13:11.759 --> 00:13:15.820 un disparate de esto que decimos los emprendedores. A día 221 00:13:15.840 --> 00:13:19.100 de hoy todos respiramos y no valoramos el aire que respiramos. 222 00:13:19.620 --> 00:13:24.179 No le damos ninguna importancia. Ahora, si nos ponemos futuristas 223 00:13:24.250 --> 00:13:27.649 en estas películas locas y demás y decimos, oye, y 224 00:13:28.149 --> 00:13:31.740 en 300 años el aire, vamos a tener aire para 225 00:13:31.860 --> 00:13:34.659 todos y de calidad y demás, o a lo mejor 226 00:13:34.759 --> 00:13:38.220 en 300 años podemos pensar que el aire empieza a 227 00:13:38.279 --> 00:13:41.250 ser un bien escaso y que realmente el aire de 228 00:13:41.269 --> 00:13:43.690 algunas zonas será muy puro y otras tendrán que ir, 229 00:13:43.710 --> 00:13:45.690 otras personas tendrán que ir con una mascarilla o con 230 00:13:45.750 --> 00:13:48.769 unos equipos y tal. Pues con la Tierra yo me 231 00:13:48.840 --> 00:13:53.919 atrevo a decir, y sé que no es literal, es 232 00:13:54.000 --> 00:13:56.620 muy visionario, que ha sucedido un poco lo mismo. La 233 00:13:56.720 --> 00:14:01.710 Tierra era un commodity y no era escaso hace 100 años. 234 00:14:02.559 --> 00:14:05.120 Hoy en día, con la población creciente que tenemos, con 235 00:14:05.139 --> 00:14:08.059 las necesidades de alimentación que tenemos, que no es que comamos, 236 00:14:09.620 --> 00:14:11.480 o sea, es que comemos diferente y comemos más cantidad 237 00:14:11.539 --> 00:14:15.019 y además tenemos unos gustos diferentes, entonces necesitamos más explotación. 238 00:14:15.980 --> 00:14:17.759 Con los usos que hacemos del suelo rústico, que cada 239 00:14:17.779 --> 00:14:19.740 vez son mayores, la tierra ha pasado a ser un 240 00:14:19.840 --> 00:14:23.120 bien muy escaso. Y eso se ve clarísimo en las islas. 241 00:14:23.580 --> 00:14:25.019 Cuando te vas a las Baleares, cuando te vas a 242 00:14:25.039 --> 00:14:29.289 las Canarias... el precio de la tierra juega y el 243 00:14:29.350 --> 00:14:32.210 uso de una manera totalmente diferente a las dinámicas de 244 00:14:32.250 --> 00:14:37.039 la península. Entonces, invertir en suelo rústico es invertir en 245 00:14:37.120 --> 00:14:39.940 presente y en futuro, porque realmente ha pasado de ser 246 00:14:40.059 --> 00:14:42.500 un bien general y que nadie valoraba a ser un 247 00:14:42.580 --> 00:14:45.000 bien para usos específicos, que hay que entender cuáles son, 248 00:14:45.519 --> 00:14:47.450 que determinan su precio y que cada vez por su 249 00:14:47.470 --> 00:14:48.629 escasez van a ser más elevados. 250 00:14:49.190 --> 00:14:53.769 Entonces,¿ tiene sentido para un inversor hablar de precio por hectárea? 251 00:14:54.830 --> 00:14:58.809 Pues como de múltiplos cuando vas a invertir en bolsa. Sí. Oye, 252 00:14:58.909 --> 00:15:02.769 el PER, el VBITDA. Pues, por supuesto, vamos a hablar 253 00:15:02.789 --> 00:15:04.370 de los múltiplos de VBITDA. Sí, claro que sí. O sea, 254 00:15:04.690 --> 00:15:08.220 los precios por hectárea pueden ser un indicador. Ahora, cada 255 00:15:08.299 --> 00:15:11.700 vez te van a decir menos. Pero igual que yo personalmente, 256 00:15:11.720 --> 00:15:15.519 a la hora de invertir en bolsa, tampoco creo en 257 00:15:15.559 --> 00:15:19.230 esos múltiplos a pies puntillas. Creo que realmente hay otro 258 00:15:19.269 --> 00:15:21.309 tipo de análisis cuando vas a hacer una inversión sobre 259 00:15:21.590 --> 00:15:23.570 los planes de negocio, sobre la habilidad de la compañía, 260 00:15:24.100 --> 00:15:26.179 O sea, hay otros aspectos a considerar. Pues en el 261 00:15:26.210 --> 00:15:28.090 campo está sucediendo exactamente lo mismo porque lo que estamos 262 00:15:28.149 --> 00:15:31.230 viviendo es un proceso de profesionalización o si queremos llamarlo 263 00:15:31.269 --> 00:15:34.450 de sofisticación del tipo de activo. Por lo tanto, lo 264 00:15:34.590 --> 00:15:36.289 que hay que analizar es qué puedes hacer en esa 265 00:15:36.350 --> 00:15:38.610 finca y eso es lo que determina el valor. Lo 266 00:15:38.750 --> 00:15:42.419 complicado es que el vendedor tiene que entender qué vale. 267 00:15:43.240 --> 00:15:45.799 Y lo que también es muy complicado de resolver es 268 00:15:46.039 --> 00:15:47.919 que no vale lo mismo para un perfil de comprador 269 00:15:47.960 --> 00:15:49.960 que para otro. Entonces, a la hora de fijar un precio,¿ 270 00:15:50.679 --> 00:15:53.529 qué haces?¿ Qué precio pones?¿ Pones el precio para el 271 00:15:53.549 --> 00:15:56.590 agricultor secano que sabes que está tieso y que puede 272 00:15:56.610 --> 00:15:59.950 dar un valor muy justo?¿ O realmente te esperas y 273 00:16:00.009 --> 00:16:02.009 especulas con la posibilidad de que te acaben montando un 274 00:16:02.070 --> 00:16:08.370 centro de datos o cualquier tipo de área recreativa? en 275 00:16:08.409 --> 00:16:11.549 un secano en mitad de Segovia, que es perfectamente posible. 276 00:16:12.529 --> 00:16:15.169 Claro, Regina, igual que hablamos del precio por hectárea, vamos 277 00:16:15.190 --> 00:16:18.009 a hablar de la dimensión. La dimensión se está convirtiendo 278 00:16:18.029 --> 00:16:21.409 en una variable también decisiva.¿ Por qué importa cada vez 279 00:16:21.529 --> 00:16:22.269 más el tamaño? 280 00:16:22.769 --> 00:16:25.730 Pues por las economías de escala que son necesarias para 281 00:16:25.750 --> 00:16:32.820 los agricultores y ganaderos. Intento remontarme para la explicación. Vivimos 282 00:16:32.960 --> 00:16:35.980 un problema de mano de obra en el campo muy serio. 283 00:16:36.340 --> 00:16:38.110 Falta mano de obra. La mano de obra en el 284 00:16:38.149 --> 00:16:41.309 campo es escasa y es complicada de gestionar. A partir 285 00:16:41.350 --> 00:16:44.509 de ahí, el empresario agrícola lo que tiene es que 286 00:16:44.730 --> 00:16:50.230 mecanizar y automatizar su gestión. Y cuando la mecaniza y automatiza, 287 00:16:50.389 --> 00:16:53.330 si tiene los recursos, porque eso además requiere inversión, lo 288 00:16:53.370 --> 00:16:56.129 que tiene que hacer es intentar optimizar esa maquinaria que 289 00:16:56.149 --> 00:16:59.519 ha puesto, esos nuevos procesos automáticos que ha generado y 290 00:16:59.600 --> 00:17:02.240 para poder optimizarlos lo que necesita es dimensión. Necesita una 291 00:17:02.279 --> 00:17:04.160 dimensión adecuada a la inversión que ha realizado. Pero si 292 00:17:04.180 --> 00:17:07.369 tú has comprado, y puedo decirlo muy básicamente, Una maquinaria 293 00:17:07.410 --> 00:17:11.289 de 500.000 euros que es óptima para explotar 300 hectáreas, 294 00:17:11.650 --> 00:17:14.170 si lo que tienes son 50, estás tirando el dinero. 295 00:17:14.670 --> 00:17:17.750 Tu maquinaria no es óptima. Entonces, el agricultor y el 296 00:17:17.789 --> 00:17:21.180 ganadero tienen que conseguir la dimensión adecuada a la inversión 297 00:17:21.200 --> 00:17:24.640 y mecanización, automatización que está llevando a cabo en su 298 00:17:24.680 --> 00:17:28.059 tipo de explotación. Pero en sentido contrario y para mayor 299 00:17:28.099 --> 00:17:30.420 complejidad de este mercado, las fincas de recreo cada vez 300 00:17:30.440 --> 00:17:32.670 son más pequeñas. Y cada vez las queremos más pequeñas.¿ 301 00:17:32.750 --> 00:17:37.279 Por qué? Porque todos vivimos con un nivel de, digamos, 302 00:17:39.319 --> 00:17:42.000 apertura de agenda, si se puede decir así, un nivel 303 00:17:42.039 --> 00:17:46.160 de intensidad en nuestro día a día, que no concebimos 304 00:17:46.180 --> 00:17:48.599 esos viajes de cuatro horas de fin de semana para 305 00:17:48.680 --> 00:17:50.900 ir a la finca y donde luego te pasabas 15 días. 306 00:17:51.339 --> 00:17:54.099 Ahora quieres una finca que esté a media hora, una hora, 307 00:17:54.180 --> 00:17:56.920 hora y media, que además no te dé trabajo porque 308 00:17:57.480 --> 00:17:59.480 después de haberte ganado el dinero para conseguir comprarte una 309 00:17:59.519 --> 00:18:02.160 finca y disfrutar de tu familia, no estás para estar 310 00:18:02.240 --> 00:18:06.200 cuidándose y el saneamiento de las vacas. Entonces necesitas menos explotación, 311 00:18:06.549 --> 00:18:09.490 eso sí, y una muy buena casa. Entonces, las fincas 312 00:18:09.509 --> 00:18:12.619 de recreo cada vez se demandan menos superficie y más casa.¿ 313 00:18:12.640 --> 00:18:12.730 Qué 314 00:18:13.950 --> 00:18:14.900 dimensiones demanda hoy el mercado 315 00:18:15.029 --> 00:18:18.210 Pues en la costa, las fincas de recreo, estamos hablando 316 00:18:18.450 --> 00:18:24.299 de por debajo... dos, tres, cuatro, cinco hectáreas, desde Asturias 317 00:18:24.539 --> 00:18:28.099 hasta Comunidad Valenciana, que sorprendentemente para mí, no para el 318 00:18:28.119 --> 00:18:32.289 que conoce las cosas, pero para mí es minifundista. Entonces 319 00:18:32.569 --> 00:18:34.990 Comunidad Valenciana, incluso en la Costa del Sol, cada vez 320 00:18:35.009 --> 00:18:38.029 esas fincas de arreglo son más pequeñas, menos de cinco hectáreas, 321 00:18:38.049 --> 00:18:42.380 menos de diez hectáreas. Secanos, los agricultores me están diciendo 322 00:18:42.420 --> 00:18:45.279 que para ser rentable de 150 a 200 hectáreas para 323 00:18:45.319 --> 00:18:49.470 arriba en el secano. En regadío cambia mucho la foto. 324 00:18:49.490 --> 00:18:51.990 No es lo mismo tener olivar, almendro, pistacho, que a 325 00:18:52.009 --> 00:18:55.230 lo mejor con 100 hectáreas ya tienes una explotación muy atractiva. 326 00:18:55.250 --> 00:18:57.609 A partir de 50 empiezas a tener cosas que también 327 00:18:57.630 --> 00:19:01.029 te salen los números. Pero también podemos, o si nos 328 00:19:01.049 --> 00:19:02.390 está escuchando alguien que se dedica al mundo de los 329 00:19:02.430 --> 00:19:06.970 invernaderos o las plataneras, con nada de tierra, hacen maravillas 330 00:19:07.019 --> 00:19:10.140 en términos de rentabilidad. O sea que hay que adecuarlo 331 00:19:10.599 --> 00:19:13.039 a la superficie. Evidentemente el que tiene también algún cultivo 332 00:19:13.079 --> 00:19:16.180 bajo plástico y consigue tener 10 hectáreas o 20 hectáreas, 333 00:19:16.910 --> 00:19:19.650 pues se hace de oro, como quien dice, frente al 334 00:19:19.670 --> 00:19:21.630 que solamente consigue tener 5.000 metros cuadrados. Claro.¿ Y estamos 335 00:19:22.049 --> 00:19:25.710 viendo una concentración de las explotaciones? 336 00:19:25.730 --> 00:19:29.690 Sí. Tanto las estadísticas del Ministerio de Agricultura lo muestran, 337 00:19:30.130 --> 00:19:33.809 donde las últimas cifras que yo conozco tienen reducciones, me 338 00:19:33.829 --> 00:19:35.589 parece que son en torno al 13% en el número 339 00:19:35.609 --> 00:19:40.380 de explotaciones agrarias. Y entonces, sí, se están reduciendo el 340 00:19:40.390 --> 00:19:42.630 número de explotaciones y las explotaciones también por las propias 341 00:19:42.650 --> 00:19:44.839 estadísticas se ve que cada vez son más grandes. El tamaño... 342 00:19:45.640 --> 00:19:47.940 Medio de las explotaciones agrarias en España se ha situado 343 00:19:48.009 --> 00:19:50.750 en 30 hectáreas frente a las 25 hectáreas aproximadamente. que 344 00:19:50.769 --> 00:19:54.730 había antes. Eso reabre el debate de quién está siendo 345 00:19:54.769 --> 00:19:57.450 el propietario de la agricultura y la ganadería, el debate 346 00:19:57.539 --> 00:19:59.059 de los que a mí no me gusta hablar de 347 00:19:59.079 --> 00:20:00.680 ellos los fondos, porque en el fondo me da lo 348 00:20:00.700 --> 00:20:01.980 mismo que sea un fondo que sea una empresa. Yo 349 00:20:02.000 --> 00:20:05.359 lo llamo comprador institucional. Los compradores institucionales y si hacen 350 00:20:05.400 --> 00:20:09.759 un perjuicio, un beneficio, pues se Sí, cada vez más 351 00:20:09.779 --> 00:20:13.339 se está profesionalizando la gestión e inevitablemente está entrando capital 352 00:20:13.799 --> 00:20:17.130 al campo. La cuestión es que para mí ese capital 353 00:20:17.309 --> 00:20:20.730 no hay que juzgarlo, es capital y puede ser familias, 354 00:20:20.769 --> 00:20:23.369 que conozco familias que están haciendo muy buena labor y 355 00:20:23.390 --> 00:20:26.170 están generando patrimonio a base de conseguir invertir en tierras 356 00:20:26.190 --> 00:20:30.660 o pueden ser empresas o fondos. lo importante es que 357 00:20:30.700 --> 00:20:33.779 generen riqueza y que tengan modelos de negocio viables, que 358 00:20:33.799 --> 00:20:36.759 es lo que necesita el campo. Porque, desgraciadamente, lo que 359 00:20:36.839 --> 00:20:40.019 cada vez es menos viable es esa agricultura familiar. Que 360 00:20:40.039 --> 00:20:42.109 la única alternativa que tiene, y aprovecho de decirlo aquí, 361 00:20:42.680 --> 00:20:46.150 es la marca. El construir marca y el construir redes locales. 362 00:20:46.349 --> 00:20:50.049 El conseguir vender en tu localidad, en tu zona, en 363 00:20:50.069 --> 00:20:52.710 tu región, tu producto e intentar que se conozca cómo 364 00:20:52.769 --> 00:20:54.990 se produce. Yo creo que esa es la mejor alternativa 365 00:20:55.029 --> 00:20:57.789 que tiene el pequeño productor, al cual tenemos que animar 366 00:20:57.829 --> 00:20:59.390 desde aquí porque realmente está en un momento muy complicado. 367 00:21:00.049 --> 00:21:04.410 Regino,¿ qué tendencias a largo plazo crees que influirán en 368 00:21:04.470 --> 00:21:07.369 la demanda y en el valor de este tipo de propiedades? 369 00:21:08.710 --> 00:21:15.099 Bueno, volvemos a conectar con las promesas del gobierno sobre 370 00:21:15.140 --> 00:21:18.259 las 17.000 fincas. Lo que realmente tiene que suceder aquí 371 00:21:18.299 --> 00:21:20.220 es que exista un relevo generacional y que el campo 372 00:21:20.279 --> 00:21:23.029 nos abandone. Las estadísticas hablan de en torno a 2 373 00:21:23.029 --> 00:21:25.809 millones y medio de hectáreas abandonadas en España, las oficiales. 374 00:21:27.559 --> 00:21:30.750 Las cifras que yo manejo, podemos estar hablando fácilmente de 375 00:21:30.789 --> 00:21:33.690 que sobre las 50 millones de hectáreas de España haya 376 00:21:33.769 --> 00:21:37.470 más de 10 millones de hectáreas abandonadas. La solución para 377 00:21:37.509 --> 00:21:40.130 el abandono, para mí la primera y más importante, es 378 00:21:40.809 --> 00:21:44.079 que se cumpla una ley que ya salió en el 379 00:21:44.099 --> 00:21:50.319 año 2015 y que promovía la coordinación entre el registro 380 00:21:50.339 --> 00:21:53.369 y el catastro y la actualización de datos. Es fundamental 381 00:21:53.650 --> 00:21:56.529 para el suelo rústico que el registro y el catastro 382 00:21:56.589 --> 00:21:59.390 cumplan su función. Y para que cumplan su función tienen 383 00:21:59.430 --> 00:22:02.089 que coordinarse.¿ De qué estamos hablando para los que no 384 00:22:02.130 --> 00:22:06.130 conocen mucho de este tema? Pues estamos hablando de que 385 00:22:06.210 --> 00:22:08.660 las fincas se transmiten y no se actualiza la titularidad. 386 00:22:08.680 --> 00:22:11.400 Por lo tanto, seguimos teniendo gran parte del campo español 387 00:22:11.420 --> 00:22:16.019 a nombre de abuelos y bisabuelos. Por motivos de que 388 00:22:16.180 --> 00:22:18.779 en falta de valor no quedaron en la testamentaría, motivos 389 00:22:18.859 --> 00:22:21.529 fiscales no entraron en cambios en catastro y se quedaron ahí. 390 00:22:22.460 --> 00:22:25.259 Por otro lado, el hecho de que vayas a vender 391 00:22:25.339 --> 00:22:28.519 una finca y te encuentres con que el registro no 392 00:22:28.599 --> 00:22:31.240 te diga, te dé una inscripción, que nos divierte mucho 393 00:22:31.259 --> 00:22:34.680 la gente del campo, paraje de no sé qué con 394 00:22:34.759 --> 00:22:36.619 el río del no sé cuánto que ya se secó 395 00:22:36.789 --> 00:22:41.369 por el cambio climático hace 50 años y por el 396 00:22:41.430 --> 00:22:44.349 nombre del tío Evaristo. Y la linda con el tío Evaristo. 397 00:22:44.450 --> 00:22:46.269 Y entonces te quedas con absolutamente nada. Eso es lo 398 00:22:46.289 --> 00:22:50.529 que la ley del año 2015 intenta quitar. Intenta promover 399 00:22:50.549 --> 00:22:53.569 que exista una coordinación en la cual se indiquen las 400 00:22:53.589 --> 00:22:55.910 referencias catastrales y podamos ir al SIGPAC o a cualquier 401 00:22:55.930 --> 00:22:59.069