Speaker 2: Mire, soy una casa preciosa. Busco comprador, pero es que
Speaker 2: estoy harta. Paso tan desapercibida. Si esto sigue así, me
Speaker 2: abro Tinder.
Speaker 3: No se le ocurra, querida. Llame usted a Gilmar, que
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Speaker 5: Inversión Inmobiliaria, con Meli
Speaker 6: Torres. Hola,¿ qué tal? Muy buenos días y bienvenidos a
Speaker 6: un nuevo programa de Inversión Inmobiliaria en Capital Radio. Con
Speaker 6: la entrevista de la semana que se la vamos a
Speaker 6: dedicar a Borja García Egochiaga, que es consejero delegado de
Speaker 6: Neynor Homes, que a finales de este año dejará el
Speaker 6: puesto de CEO en manos de Jordi Argemí. para pasar
Speaker 6: a ser Senior Advisor en Neynor Homes. Y ahora que
Speaker 6: estamos en el Ecuador del año, vamos a analizar con
Speaker 6: él cómo está evolucionando el sector residencial a nivel de mercado,
Speaker 6: así como el tejido empresarial, y ver cómo afronta Neynor
Speaker 6: esta nueva etapa marcada por dos hitos históricos recientes. La
Speaker 6: adquisición de Aedas Homes, que la consolida como la mayor
Speaker 6: promotora residencial de España, y el anuncio del plan de
Speaker 6: sucesión ordenada. Después tomaremos el pulso al sector del mercado
Speaker 6: Prime de Madrid, que alcanza un nuevo mínimo histórico de accesibilidad.
Speaker 6: Y lo haremos con María Luisa Medrano, que es la
Speaker 6: que ha presentado el informe Diza Market 4, Mercado Residencial Prime
Speaker 6: de Madrid, en el segundo trimestre de 2026. Así que ya comenzamos.
Speaker 6: La entrevista... Bueno, pues hoy la entrevista de la semana
Speaker 6: se la dedicamos a Borja García Egochaga, CEO de Neynor Homes,
Speaker 6: que a finales de este año dejará el puesto de
Speaker 6: CEO en manos de Jordi Argemi para pasar a ser
Speaker 6: Senior Advisor en Neynor Homes. Y ahora que estamos en
Speaker 6: el ecuador del año, vamos a analizar con él cómo
Speaker 6: está evolucionando el sector presidencial a nivel de mercado, así
Speaker 6: también como el tejido empresarial y ver cómo afronta Neynor
Speaker 6: esta nueva etapa marcada por dos hitos históricos recientes. Uno
Speaker 6: es la adquisición de Edas Homes, que los consolida como
Speaker 6: la mayor promotora residencial de España, y otro, el anuncio
Speaker 6: del plan de sucesión ordenada. Vamos a dar la bienvenida
Speaker 6: que tenemos en directo hoy aquí a Borja. Buenos días, Borja. Hola,
Speaker 6: buenos días
Speaker 7: Meli. Muchas gracias por la invitación
Speaker 6: Bueno, un placer tenerte con nosotros aquí en Capital Radio.
Speaker 6: Vamos a ver si te parece, Borja, lo primero, cómo
Speaker 6: está el sector residencial en esta segunda mitad del año.
Speaker 6: Ya estamos en el Ecuador, Y Borja, siempre has defendido
Speaker 6: que el sector residencial español cuenta con unos fundamentos financieros
Speaker 6: muy sólidos a diferencia de crisis anteriores. Pero claro, en
Speaker 6: estos momentos el mercado sufre un problema estructural de producción
Speaker 6: de vivienda y es urgente activar programas bien de colaboración
Speaker 6: público-privada para aumentar ese stock de vivienda. Bueno, la demanda
Speaker 6: supera con creces la oferta. Claro, yo me pregunto, y
Speaker 6: seguro que todos nuestros oyentes, bueno, les gustaría saber por
Speaker 6: parte de tu opinión,¿ qué palancas estructurales e institucionales faltan
Speaker 6: en España para solucionar de forma real la falta de
Speaker 6: suelo y el déficit de vivienda nueva?
Speaker 7: Te cojo un poco tres temas que pones dentro de
Speaker 7: la pregunta. Por un lado, la fortaleza del sector. Eso
Speaker 7: es destacable. Lleva siendo muchos años así y básicamente esta
Speaker 7: fortaleza se deriva de dos motivos principales. Uno, la infraproducción
Speaker 7: de vivienda. Llevamos desde hace más de 10 años produciendo muy
Speaker 7: poca vivienda en España. Y entonces hay un déficit estructural
Speaker 7: que ya es conocidísimo de todo el mundo. Una falta
Speaker 7: de vivienda que está cuantificada por el Banco de España,
Speaker 7: recientemente actualizado cerca de 800.000 viviendas, pero es un gap además
Speaker 7: que va creciendo año a año. Y por otro lado
Speaker 7: es un mercado que desde el punto de vista financiero
Speaker 7: está muy saneado. Que esté muy saneado desde el punto
Speaker 7: de vista financiero es bueno para la estabilidad del sistema,
Speaker 7: pero tiene consecuencias muy negativas, sobre todo para los más jóvenes. Entonces,
Speaker 7: lo que es bueno para el sistema financiero y para
Speaker 7: el mundo promotor, pues realmente para la gente que no
Speaker 7: tiene un capital detrás, pues le supone una barrera muy
Speaker 7: grande a la hora de entrar a una vivienda. En
Speaker 7: cuanto a los programas de colaboración público-privada, son necesarios. A
Speaker 7: mí no me gusta mucho llamar colaboración público-privada lo que
Speaker 7: lo estamos llamando. Realmente lo que está haciendo la administración
Speaker 7: es coger suelos que tenía ociosos o que estaban en
Speaker 7: su poder y sacarlos mediante concurso con distintas fórmulas para
Speaker 7: ponerlos en carga. Yo creo que la colaboración público-privada tiene
Speaker 7: que ser muchísimo más que eso. Una colaboración público-privada real
Speaker 7: tiene que tener unos canales de comunicación en los que
Speaker 7: realmente la administración y los profesionales del sector nos sentemos
Speaker 7: conjuntamente para analizar soluciones, cosa que no está pasando. Y
Speaker 7: por último, yendo a la última parte de la pregunta,¿
Speaker 7: Cuáles son las soluciones que se pueden poner? Yo no
Speaker 7: quiero repetir porque es que se comentan tanto, pero mira,
Speaker 7: recientemente esta semana se ha publicado por parte de la CNMC,
Speaker 7: de la Comisión Nacional del Mercado de Competencia, un dosier
Speaker 7: que anunciaron a principio de otoño que iban a preparar,
Speaker 7: que se titula Estudios sobre la transformación urbanística del suelo
Speaker 7: para vivienda. Yo creo que la CNMC no es sospechosa
Speaker 7: de estar de parte de nadie, simplemente lo que están
Speaker 7: es intentando comentar las causas que llevan al desaguisado que
Speaker 7: tenemos en España, que básicamente tiene muchísimo que ver con
Speaker 7: el urbanismo, la falta de flexibilidad, el exceso de burocracia,
Speaker 7: el exceso de normativas, la rigidez de todo el sistema.
Speaker 7: En fin, son cosas que no voy a entrar en detalles,
Speaker 7: toda la cantidad de normas y de procedimientos que deberíamos cambiar,
Speaker 7: porque lo explica muy bien ese informe, Y está disponible
Speaker 7: a través de internet para cualquiera que lo quiera ver.
Speaker 7: Pero bueno, al final todo conduce a lo mismo. En
Speaker 7: España no se está desarrollando suelo desde hace 10 años. Y
Speaker 7: este es un problema porque el capital, que es intensivo,
Speaker 7: el requerimiento de capital para desarrollar suelo es intensivo, no
Speaker 7: se está acercando. No hay promotores, no hay capital privado
Speaker 7: desarrollando suelo en España prácticamente. Y esto lo que provoca
Speaker 7: es que se produce o hay poca formalización de parcelas finalistas.
Speaker 7: Todas las parcelas finalistas de suelo que se hacen en España,
Speaker 7: por lo menos en las zonas donde hay mayor necesidad
Speaker 7: de vivienda, se edifican inmediatamente. Y por lo tanto, más
Speaker 7: que decir cuántas viviendas vamos a construir los políticos y
Speaker 7: nosotros mismos deberíamos ser capaces de decir cuánto suelo vamos
Speaker 7: a poner en el mercado cada año.
Speaker 6: Claro, y hablemos de precios, Borja, porque la tendencia de
Speaker 6: los precios es que seguirá a lanza por la inflación
Speaker 6: y los costes, pero, claro, subidas de doble dígito anuales,
Speaker 6: pues la verdad es que no son ni razonables ni
Speaker 6: sostenibles para los salarios que tenemos a largo plazo.¿ Dónde
Speaker 6: está el límite para que el negocio promotor siga siendo
Speaker 6: sostenible frente a la capacidad salarial de los españoles?
Speaker 7: Pues estas subidas de precios que estamos viendo responden precisamente
Speaker 7: a este déficit de vivienda. Estamos viendo estas subidas de
Speaker 7: precios en un momento, que más es lógico, en el
Speaker 7: que se están batiendo los récords de compraventa de vivienda
Speaker 7: en España. El año pasado, el año 25, se produjeron 750.000 o 760.000
Speaker 7: compraventas de vivienda, depende un poco las fuentes que cada
Speaker 7: cual mire, que son máximos. Este año seguramente la cifra
Speaker 7: será algo inferior y yo creo que responde básicamente a
Speaker 7: que el año 25 absorbió demanda embalsada de la subida de
Speaker 7: tipos del 23-24 de gente que no había acudido al mercado.
Speaker 7: Por lo tanto, sería razonable ver algún pequeño diente de sierra,
Speaker 7: pero siempre en ese rango tan alto. Estos precios, esta
Speaker 7: subida de precios de doble dígito,¿ a quién benefician? Pues
Speaker 7: desde luego yo siempre digo a los promotores, no. Pese
Speaker 7: a lo que mucha gente en el mercado pueda pensar,
Speaker 7: nosotros no somos una inmobiliaria que simplemente nos llevamos una
Speaker 7: comisión por cada venta que hacemos. Nosotros tenemos que comprar
Speaker 7: suelo y estos incrementos de precio de la vivienda se
Speaker 7: trasladan automáticamente al suelo. Por lo tanto, a nosotros, al final,
Speaker 7: lo que nos supone estos incrementos de precio de suelo
Speaker 7: es tener que destinar más recursos propios, más capital a
Speaker 7: compra de suelo y, por lo tanto, nos supone también
Speaker 7: un mayor nivel de riesgo.¿ Dónde está el límite? Pues
Speaker 7: lo ya dicen del mercado. De momento se ve que
Speaker 7: hay mucho mercado, pero tenemos que ser todos conscientes que
Speaker 7: hay una parte grande del mercado que se está quedando
Speaker 7: fuera y sobre todo pues es la gente joven. Y
Speaker 7: esto tiene implicaciones y consecuencias muy negativas, no solamente para
Speaker 7: el momento de la persona joven que no puede acceder
Speaker 7: a una vivienda, Tiene consecuencias en los niveles de matipación
Speaker 7: que tenemos en España, los peores de Europa. Tiene consecuencias
Speaker 7: en los índices de natalidad que tenemos los más bajos
Speaker 7: también prácticamente de Europa y del mundo. Tiene consecuencias en
Speaker 7: la formación de nuevas familias. Tiene consecuencias en el modelo social.
Speaker 7: Por lo tanto, tiene consecuencias a corto plazo muy importantes,
Speaker 7: pero que además pueden afectar o van a afectar a
Speaker 7: la economía. Si pensamos que es sostenible seguir trayendo o
Speaker 7: que sigan entrando inmigrantes al ritmo que la está haciendo,
Speaker 7: pues seguramente eso no es viable.
Speaker 6: Pero Boca,¿ consideras que España está en una posición macroeconómica
Speaker 6: óptima dentro de Europa, lo que le convierte al inmobiliario,
Speaker 6: que en este caso es lo que nos incumbe al
Speaker 6: inmobiliario español, en un imán para grandes fondos internacionales?
Speaker 7: Bueno, la situación macroeconómica de los últimos años de España
Speaker 7: está siendo muy buena. Estamos con unas tasas de crecimiento
Speaker 7: del PIB que somos líderes a nivel Unión Europea. Pero
Speaker 7: no hay que olvidar que ese incremento del PIB básicamente
Speaker 7: se debe a lo que estaba comentando antes, a la
Speaker 7: entrada de inmigración. estamos recibiendo cerca de medio millón de
Speaker 7: personas en el saldo neto migratorio anual en España todos
Speaker 7: los años, lo cual está haciendo crecer la economía, pero
Speaker 7: no es un crecimiento que tenga su origen en incrementos
Speaker 7: de la productividad, que sería desde luego mucho más sano.
Speaker 7: En cuanto a motor y ser España un destino tan
Speaker 7: bueno para la inversión, pues hombre, el mundo inmobiliario es
Speaker 7: un universo muy grande. Entonces es verdad, por ejemplo, que
Speaker 7: en los últimos años en inversión hotelera las cifras están
Speaker 7: siendo muy buenas, pero bueno, en oficinas va dando vaivenes,
Speaker 7: en centros comerciales los años no son buenos. Y yo
Speaker 7: si me dices en el sector residencial en concreto, yo
Speaker 7: creo que las tendencias de lo que está haciendo el
Speaker 7: capital en los últimos años, pues tampoco son para echar cohetes.
Speaker 7: Hemos visto la salida del capital del Build to Rent,
Speaker 7: que era un sector prometedor en España y el capital
Speaker 7: que estaba comprando los edificios prácticamente está desapareciendo. Estamos viendo
Speaker 7: desinversiones o privatización también de producto que estaba destinado al
Speaker 7: alquiler por parte de grandes fondos. que lo están vendiendo
Speaker 7: en granular. Por lo tanto, lo que se está es
Speaker 7: destruyendo segmento y tejido del mercado de alquiler nacional. Estamos
Speaker 7: viendo también salidas de grandes fondos que llegaron a España
Speaker 7: entre los años 15 y 18-19, pues como Bain Capital o
Speaker 7: Castell Lake, saliendo del panorama nacional. Y únicamente en el
Speaker 7: mundo residencial, pues yo veo que hay algo de entrada
Speaker 7: de capital en el mundo del flex. Que bueno, pues
Speaker 7: que seguramente es muy necesario, pero vamos, no creo que
Speaker 7: sea pechar cohetes
Speaker 6: Entonces,¿ dónde están poniendo el foco?¿ En el mundo de Flex?¿
Speaker 6: Dónde está poniendo el foco el capital ahora mismo en
Speaker 6: el mercado residencial aquí en España?
Speaker 7: Pues mayormente el segmento que está creciendo con más fuerza, efectivamente,
Speaker 7: son todas las fórmulas de Flex Living, que al final, bueno,
Speaker 7: pues es... compartir esa escasez de vivienda. Si con una
Speaker 7: vivienda donde vivían dos personas puedo meter a cuatro o
Speaker 7: cinco alojados en modelos flex, pues le soluciona la papeleta temporalmente,
Speaker 7: pero yo creo que todos somos conscientes de que pese
Speaker 7: a que ese producto tiene que existir, pues no es
Speaker 7: la solución al problema de vivienda que tenemos. Ayer viendo
Speaker 7: el telediario vi unas imágenes que me impactaron muchísimo, unas
Speaker 7: colas de estudiantes en Santiago de Compostela para intentar acceder
Speaker 7: a pisos de alquiler Yo tengo un amigo que estudia
Speaker 7: en Santiago de Compostela, pues ya soy un viejo, pues
Speaker 7: hace 30 años, vamos, en ninguna conversación, en ningún momento se
Speaker 7: veía que allí hubiera un problema cuando él quería ir
Speaker 7: a estudiar a Santiago de Compostela de poder adquirir una
Speaker 7: habitación con unos amigos. Y hoy en día se montan
Speaker 7: unas colas, entonces pues evidentemente hay que dar soluciones habitacionales
Speaker 7: a esta gente, pero bueno, pero esto no resuelve el
Speaker 7: problema de la vivienda, sino que yo creo que es
Speaker 7: que están siendo expulsados gente que tenía sus segmentos, pues
Speaker 7: precisamente la tensión que hay en el mundo de la
Speaker 7: vivienda que va desplazando otras cosas y hay que construir
Speaker 7: alternativas ahora mismo
Speaker 6: Claro, hemos hablado ahora de cómo está el mercado, residencia
Speaker 6: y el mercado inmobiliario en general. Ahora vamos a ver
Speaker 6: su tejido empresarial. Y si hablamos de tejido empresarial, pues
Speaker 6: tenemos que hablar de la nueva Neynor Holmes. Y digo nueva, Borja,
Speaker 6: porque Neynor ha cambiado el paradigma del sector promotor tradicional
Speaker 6: al mutar, podríamos decirlo así, hacia un modelo más eficiente
Speaker 6: en capital.
Speaker 7: Bueno, nosotros, esto realmente obedece a una reflexión estratégica que
Speaker 7: Nenor tuvo que hacer a la fuerza en el año 2023.
Speaker 7: Al final, para una compañía cotizada, promotora, que necesita invertir
Speaker 7: en nuevas parcelas de suelo cada año, estar cotizando con
Speaker 7: descuentos sobre el valor neto de sus activos en torno
Speaker 7: al 40% no es viable. No es viable en el
Speaker 7: medio ni en el largo plazo porque implica que cada
Speaker 7: vez que la empresa tiene una cantidad de dinero en equity,
Speaker 7: en cash, y lo convierte en terreno, está deshaciendo valor
Speaker 7: para sus accionistas. Por lo tanto, esto es una situación
Speaker 7: que al principio pensábamos que tenía que ver con los
Speaker 7: comienzos tan duros que tuvo Neynor en los primeros años.
Speaker 7: Luego tuvimos la pandemia, luego fue la crisis de la inflación,
Speaker 7: de los precios de Ucrania. Pero es que se nos
Speaker 7: estaba quedando como si fuera lo normal que una promotora
Speaker 7: pudiera estar desarrollando su actividad de manera normal, cotizando con
Speaker 7: esos descuentos sobre el rendimiento de los activos. Por lo tanto,
Speaker 7: ahí hubo que hacer una reflexión estratégica. de que era
Speaker 7: necesaria una forma de estructurar el capital diferente y que
Speaker 7: la manera que encontramos fue operar la compañía con un
Speaker 7: banco de suelo menor, tener menos dinero metido en suelo propio.
Speaker 7: Esto plantea dificultades operativas enormes porque nosotros necesitamos dar unas
Speaker 7: cifras de negocio muy repetitivas año tras año, que es
Speaker 7: lo que vamos consensuando o vamos adelantando a los mercados
Speaker 7: de capitales, Y por lo tanto, lo que hicimos fue
Speaker 7: abrir una nueva entrada de capital a la compañía a
Speaker 7: través de modelos de coinversión, que no es más que
Speaker 7: ofrecer proyectos concretos en España a inversores. Y esto lo
Speaker 7: hicimos también porque cuando estuvimos en los prolegómenos de aprobar
Speaker 7: este plan de negocio, vimos a cientos de inversores en
Speaker 7: todo el mundo. Y todos los que nos decían, más
Speaker 7: o menos era que Neno les parecía una compañía pequeña,
Speaker 7: no había liquidez en la acción, entrar en aquel momento
Speaker 7: en la compañía les suponía un poco un quebradero de cabeza,
Speaker 7: pero sin embargo les gustaba mucho España como país para invertir,
Speaker 7: para hacer edificios o para proyectos concretos. Y que si
Speaker 7: teníamos proyectos concretos les avisásemos porque entonces sí querrían invertir.
Speaker 7: Eso es un poco lo que origina también el aperturar
Speaker 7: o el hacer esta nueva forma de llevar la compañía
Speaker 7: con menos capital, de manera que la rentabilidad además se
Speaker 7: consigue escalar porque se cobran unos fees por la gestión
Speaker 7: cada vez que se hace una sociedad con estos fondos,
Speaker 7: family offices o particulares que quieren invertir directamente en proyectos
Speaker 7: concretos en la compañía. Y bueno, pues esa fue la
Speaker 7: fórmula que encontramos actualmente. Desde el año 2023 hicimos un nuevo
Speaker 7: plan de negocio entre el 23 y el 27 que culminará el
Speaker 7: año que viene, en el que, entre otras cosas, pues
Speaker 7: había un pago de dividendos muy fuerte.
Speaker 6: Claro, en esta fórmula de coinversión que me hablas, Borja,
Speaker 6: en donde Neynor ha sido pionero… Esta fórmula es la
Speaker 6: única vía para las promotoras españolas hoy en día, ¿vale?
Speaker 6: Para que puedan crecer sin sobreapalancarse, porque vosotros con esta fórmula,
Speaker 6: pues ya Neynor no asume todo el riesgo comprando suelo
Speaker 6: con balance propio, sino que se apoya en esas alianzas
Speaker 6: o esas yo inventos que nos contabas, ¿no?
Speaker 7: Hombre, yo entiendo que nosotros estábamos sometidos por los precedentes
Speaker 7: que teníamos a nuestros propios puntos de partida. Al final,
Speaker 7: una sociedad cotizada, promotora, cotizando con descuentos sobre NAF muy
Speaker 7: importantes y que quiere tener un crecimiento. Solo encontramos ese camino.
Speaker 7: Pero el mundo promotor es muy diverso y entiendo que
Speaker 7: promotoras familiares pueden tener una visión totalmente distinta Es una
Speaker 7: fórmula de crecer con capital ajeno, pero entiendo además que
Speaker 7: en el mundo y con la globalización y con las
Speaker 7: nuevas fuentes de financiación que ya van apareciendo, pues entiendo
Speaker 7: que puede haber otros modelos seguramente muy válidos para otro
Speaker 7: tipo de compañías.
Speaker 6: que aportan e ignoran un banco de suelo y una
Speaker 6: liquidez sin precedentes para dominar el mercado nacional. Claro, yo
Speaker 6: me pregunto,¿ cómo se gestiona operativamente el solapamiento de carteras
Speaker 6: de suelo de ambas compañías para mantener el objetivo de
Speaker 6: entregar entre 5.000 y 7.000 viviendas anuales? Que son cifras ya... son cifras.
Speaker 6: A
Speaker 7: ver, la verdad es que AEDAS... Nosotros cuando estemos en
Speaker 7: la compañía, ya lo sabíamos, es una grandísima compañía y
Speaker 7: opera con estándares de funcionamiento y de calidad que en
Speaker 7: el fondo son bastante parecidos a los de Neynor. Ten
Speaker 7: en cuenta que al final las constructoras son comunes, muchos
Speaker 7: procedimientos son prácticamente los mismos, los estudios de arquitectura con
Speaker 7: los que trabajamos son los mismos, los brokers son los mismos.
Speaker 7: Por lo tanto, desde ese punto de vista no es
Speaker 7: tan complicado. Nosotros dijimos en el primer momento, cuando empezamos
Speaker 7: a hablar de esa operación, lanzamos un mensaje que quisimos
Speaker 7: que fuera tranquilizador también para toda la plantilla de Aedas,
Speaker 7: de que contábamos con ellos, que contábamos con toda la estructura.
Speaker 7: Porque el secreto, nosotros, a diferencia, no sé, de otro
Speaker 7: tipo de operaciones de absorción por parte de compañías, nosotros
Speaker 7: aquí las sinergias no las buscamos en ahorros de personas.
Speaker 7: Ahí realmente hay muy poco que extraer. Las sinergias de
Speaker 7: la operación tienen mucho más que ver con el tamaño
Speaker 7: de la compañía que se origine, con la estabilidad, que
Speaker 7: luego sí que te hablo un poco de esto. Entonces,
Speaker 7: al final, lo que teníamos que hacer, lo que teníamos
Speaker 7: que hacer, no romper nada, porque... Por individual ya estamos
Speaker 7: entregando entre 5.000 y 7.000 viviendas anuales. En Einole entregó, me parece, que 2.880
Speaker 7: viviendas este año y a edad en torno de 3.000. Por
Speaker 7: lo tanto, se trata de no romper, de mantener un
Speaker 7: poco los equipos y la motivación alta y seguir trabajando.
Speaker 7: Y poco a poco, bueno, pues vamos integrándonos. Hemos empezado
Speaker 7: integrando las partes más comunes. corporativas o que no son
Speaker 7: el núcleo central de la actividad, pues como puede ser IT, comunicación, compliance, jurídico,
Speaker 7: financiero y la parte de promoción y de construcción de obras,
Speaker 7: pues bueno, esto lo vamos haciendo con un poco más
Speaker 7: de calma, pero bueno, al final el jefe de obra
Speaker 7: y los tíos que están en una obra o los
Speaker 7: que están vendiendo una promoción, pues van a seguir haciendo
Speaker 7: lo mismo, lo hagan en una oficina o lo hagan
Speaker 7: en otra.
Speaker 6: Claro, cómo se consigue esa estabilización, ¿no? Que es importante.
Speaker 7: Bueno, ahí hemos contado, como se publicó recientemente, hemos contado
Speaker 7: con dos directores generales de AEDAS que se van a
Speaker 7: integrar a nuestra estructura en las mismas funciones que tenían
Speaker 7: o con un poco más de carga de trabajo, que
Speaker 7: es toda la parte de dirección corporativa y sobre todo
Speaker 7: toda la parte de diseño, construcción y posventa de vivienda, ¿no? Entonces, bueno,
Speaker 7: pues eso nos facilita y luego estamos como la parte
Speaker 7: de coinversión, sumamos lo que hacía Neynor y lo que
Speaker 7: hace Aedas y empieza a ser algo reseñable y además
Speaker 7: que genera mucho valor para la compañía y para el accionista,
Speaker 7: pues ahí también hemos metido una persona de Aedas que
Speaker 7: lo metemos como director general de toda la parte de
Speaker 7: coinversión porque esto es un área que aunque lo integramos
Speaker 7: con normalidad dentro de nuestra actividad de construcción y tal,
Speaker 7: Sí que tiene muchísimo reporting, muchísimos consejos, muchísima creación de
Speaker 7: sociedades y por lo tanto hay que dedicarle un tiempo
Speaker 7: y un cariño.
Speaker 6: Acá se dice la palabra al inversor. Neyno es una
Speaker 6: compañía en bolsa y hay que hablar del retorno al accionista,
Speaker 6: es obligatorio. seguro que muchos de nuestros oyentes pues están esperando,
Speaker 6: porque claro, Neynor ha centrado su plan en premiar de
Speaker 6: manera agresiva al inversor con un potente programa de dividendos
Speaker 6: que busca eliminar el histórico descuento del que hablabas antes
Speaker 6: y me decías, Borja, con el que cotizaba la acción
Speaker 6: frente al valor de sus activos. Pero cuéntanos,¿ cómo está
Speaker 6: siendo la evolución de la compañía en bolsa?
Speaker 7: Bueno, no solo eso, o sea, nosotros lo que teníamos
Speaker 7: claro es que teníamos claramente intentar por lo menos poner
Speaker 7: en valor la compañía. Entonces una sociedad cotizada puede ponerse
Speaker 7: en valor o se pone en valor respecto al mercado
Speaker 7: de capitales de dos maneras. Una, mediante retribución directa a
Speaker 7: través de dividendos a los accionistas o recomprar acciones. Y otra,
Speaker 7: haciendo o persiguiendo que la acción ascienda de valor, que
Speaker 7: al final es lo que quiere una persona cuando compra
Speaker 7: acciones de una compañía. Nosotros en EINORC Cuando lanzamos este
Speaker 7: plan me parece que la acción cotizaba a 12. Después de
Speaker 7: haber pagado muchos cientos de millones de dividendos desde entonces,
Speaker 7: la acción está cotizando ahora de media a 16,50. Yo creo
Speaker 7: que todavía tiene recorrido al alza. Vamos acercándonos, estamos ya
Speaker 7: prácticamente en el valor neto de nuestros activos, pero la compañía,
Speaker 7: su valor real, su capitalización debería ser mayor que el
Speaker 7: precio del suelo que compramos, porque nosotros el suelo que
Speaker 7: compramos le sacamos unos márgenes. que puede ser entre el 15
Speaker 7: y el 20% de beneficio. Por lo tanto, en ese
Speaker 7: umbral es donde se debe situar o tenemos la aspiración
Speaker 7: de que se sitúe el precio de la acción, que
Speaker 7: está más en torno a los 20 euros por acción. El
Speaker 7: recorrido ha sido muy positivo. El mercado de capitales ha
Speaker 7: entendido muy bien el plan de negocio que estamos lanzando
Speaker 7: y vamos a seguir trabajando en él. Yo creo que
Speaker 7: es muy importante también... Los nuevos accionistas que van entrando
Speaker 7: en Neynor son cada vez fondos más institucionales. Estos fondos
Speaker 7: no buscan tanto o no buscarán tanto en el futuro
Speaker 7: los dividendos y sí buscarán más la estabilidad de las
Speaker 7: cifras de negocio de la compañía. Por lo tanto, yo
Speaker 7: creo que abren un escenario de futuro muy positivo para
Speaker 7: este grupo. A mí ya no hablamos de Neynor. Nosotros
Speaker 7: en casa ya hablamos todo el rato del grupo Neynor
Speaker 7: que va consolidando el mercado nacional.
Speaker 6: Antes de terminar, Roja, sí que me gustaría hablar del
Speaker 6: plan de sucesión ordenada en Neino, que era otro de
Speaker 6: los hitos que hemos dicho al principio, mediante el cual
Speaker 6: cedes el cargo de CEO a Jordi y a Gemi
Speaker 6: al cierre de este año para pasar a ser Senior Advisor.
Speaker 6: Desde luego que has liderado la compañía durante más de
Speaker 6: siete años y además con Jorge, que era el director
Speaker 6: financiero y habéis diseñado todas las grandes fusiones de Coavit, Habitat, Aedas,
Speaker 6: Pero si miras atrás, en estos siete años, siete u
Speaker 6: ocho al frente de Neynor,¿ cuál es tu mayor legado
Speaker 6: que dejas en la transformación del sector promotor español?
Speaker 7: Legado, yo creo que no más. Yo, desde luego, no
Speaker 7: voy a hablar de legados porque no... A ver... Efectivamente,
Speaker 7: se queda Jordi. Jordi y yo hemos estado trabajando codo
Speaker 7: con codo desde el principio, desde que cogimos la responsabilidad
Speaker 7: de liderar un poco cuando se produce la salida de
Speaker 7: Juan Belayos. de liderar un poco al equipo. Y luego
Speaker 7: hemos hecho un equipo de management que ha sido muy
Speaker 7: fuerte y yo nunca me he visto como una persona,
Speaker 7: como algo individual dentro del Eno. Me he visto siempre
Speaker 7: como parte de este equipo. El equipo está súper consolidado,
Speaker 7: el equipo es súper robusto, súper fuerte, nos llevamos todos bien.
Speaker 7: Y cuando digo bien, Sé que hay muchos equipos directivos
Speaker 7: que dicen que se llevan bien, pero luego rascas un poco.
Speaker 7: Y eso, ahí hay vías de agua por todos lados.
Speaker 7: Es un equipo que está muy, muy consolidado. Y yo,
Speaker 7: por lo tanto, vamos desde ese punto de vista de dejar. Bueno,
Speaker 7: siguen ellos y yo estaré además al lado como senior
Speaker 7: advisor por el tiempo que ellos quieran. Yo, más que
Speaker 7: hablar de logros, casi prefiero hablar un poco de... alguna
Speaker 7: pequeña decepción que tengo en estos años. Y sobre todo
Speaker 7: me duele el ver lo poco que hemos conseguido avanzar
Speaker 7: en la solución del problema de vivienda en España en
Speaker 7: estos años. Nos hemos pasado yendo a ferias, a congresos,
Speaker 7: a conferencias, escribiendo artículos diez años al final, diciendo el
Speaker 7: problema que venía de vivienda en España y ha sido
Speaker 7: como una voz en el desierto. Es verdad que ahora
Speaker 7: parece que, bueno, ahora claro, ahora está explotando, la cosa
Speaker 7: todavía puede ir a peor, parece que por fin la sociedad,
Speaker 7: los partidos políticos son conscientes de que hay que hacer
Speaker 7: más vivienda y que los promotores tenemos que ser una parte,
Speaker 7: porque no puede ser de otra manera, tenemos que ser
Speaker 7: una parte de la solución y por lo tanto hay
Speaker 7: que dar un poco más de voz a los promotores.
Speaker 7: Cuando empezamos, creo que el nivel de reputación que teníamos
Speaker 7: los promotores también era muy malo. Tampoco estoy muy feliz
Speaker 7: de haber conseguido cambiar eso muchísimo. Creo que entre todos,
Speaker 7: no solamente Neynor, creo que todos los promotores que hay
Speaker 7: ahora en España están dando un ejemplo de profesionalidad muy grande.
Speaker 7: Llevamos muchísimos años con un nivel de transparencia muy grande,
Speaker 7: con un nivel de trabajo y compromiso, que yo creo,
Speaker 7: porque voy a muchas reuniones de promotores, que creo que
Speaker 7: es muy positivo. Bueno, pues eso es casi con lo
Speaker 7: que más me puedo quedar de claroscuros, ¿no?
Speaker 6: Bueno,¿ y cómo ves tu futuro como asesor senior a
Speaker 6: partir de 2027 en Neynor, en el grupo Neynor?¿ En qué
Speaker 6: áreas estratégicas o grandes operaciones, dónde os vais a poner
Speaker 6: el foco?
Speaker 7: Bueno, ya haré lo que me digan, claro, pero... Pero
Speaker 6: como asesor,¿ dónde crees que
Speaker 7: A ver, de entrada, yo creo que el punto de
Speaker 7: partida ahora, en el momento de mi salida, yo creo
Speaker 7: que es tremendamente positivo. Yo, una de las cosas que
Speaker 7: siempre había querido y soñado era poder salir de la
Speaker 7: compañía dejando una compañía fuerte y robusta. Al final, en
Speaker 7: la compañía hemos hablado mucho de accionistas, hemos hablado mucho
Speaker 7: de vivienda, pero también quiero hablar de los cientos de
Speaker 7: familias que trabajan en EINOR y con los que hay
Speaker 7: un compromiso clarísimo, y con los que, bueno, pues dejar
Speaker 7: una compañía en el estado en el que se queda ahora,
Speaker 7: pues para mí eso es la mayor satisfacción, y no
Speaker 7: tengo duda. Es una compañía que tiene un plan de
Speaker 7: negocio muy claro, gestionamos en torno a 38.000 viviendas, por lo
Speaker 7: tanto vamos a estar entregando, como he dicho antes, entre 5.000 y 7.000
Speaker 7: viviendas al año, y hay una visibilidad muy buena porque
Speaker 7: está montado todo el plan de negocio para los próximos 5
Speaker 7: o 6 años.¿ Eso qué va a permitir? Yo creo que
Speaker 7: hay cuatro grandes líneas de trabajo que están todas en marcha,
Speaker 7: pero que hay que seguir potenciando. La primera, la que
Speaker 7: hemos hablado de la coinversión. Tenemos un banco de suelo
Speaker 7: que nos va a permitir o que debería permitir ir
Speaker 7: cerrando nuevos capítulos con capital que venga para acelerar flujos
Speaker 7: de caja, para crecer comprando más suelo a través del
Speaker 7: modelo de coinversión. No quiero decir que el 100% de
Speaker 7: la actividad de la compañía vaya a ser con inversión,
Speaker 7: pero igual un 30 o un 40% puede llegar a ser.
Speaker 7: El segundo campo es el de los accionistas. La transformación,
Speaker 7: yo creo que de la masa accionarial de Neynor es
Speaker 7: algo que ya se está produciendo y en lo que
Speaker 7: la compañía debe seguir trabajando, buscando fondos que además institucionales
Speaker 7: que aporten estabilidad a largo plazo a la compañía. Tenemos
Speaker 7: La posibilidad ahora que somos una compañía más grande en
Speaker 7: este sentido, como ya dijimos, de atraer un capital que
Speaker 7: nunca habíamos podido atraer y ya lo estamos viendo. Entonces
Speaker 7: tenemos dos entradas de capital, una a través de la
Speaker 7: coinversión y otra a través de la venta de acciones
Speaker 7: de la compañía, que son dos pilares estratégicos de la compañía. Tenemos,
Speaker 7: no hemos hablado nada del tema de la vivienda asequible.
Speaker 7: La vivienda asequible para Neynor, ya hacemos bastante vivienda asequible.
Speaker 7: Pero a mí me gustaría pensar que en el futuro
Speaker 7: encontraremos fórmulas de trabajar con la administración en la que
Speaker 7: se pueda hacer vivienda asequible de manera mucho más masiva
Speaker 7: de lo que se está haciendo ahora. Y desde mi
Speaker 7: punto de vista, hay dos campos de trabajo importantes, que
Speaker 7: es si vamos a ir a trabajar en modelos de
Speaker 7: baja rentabilidad haciendo vivienda asequible, eso es conforme y existe
Speaker 7: el capital en el mundo que quiera hacerlo siempre y
Speaker 7: cuando se le limiten los riesgos. Y básicamente hay dos
Speaker 7: riesgos a limitar. Uno es el riesgo construcción. Y otro
Speaker 7: es el riesgo salida, venta de los edificios, que están
Speaker 7: muy relacionados con la capacidad que tiene que tener la
Speaker 7: administración de involucrarse en estos proyectos. Entonces, bueno, pues yo
Speaker 7: creo que estas son las principales líneas estratégicas de crecimiento
Speaker 7: de la compañía, siempre sin descuidar, por supuesto, la capacidad
Speaker 7: de ejecución que tenemos ahora, que hay que cuidarla, que
Speaker 7: ha costado mucho trabajo y mucho tiempo pulirla. Y luego
Speaker 7: irán pasando mil cosas, con inteligencia artificial, cómo se va
Speaker 7: incorporando nuevas regulaciones, nuevos requerimientos a la vivienda. con tema
Speaker 7: de sostenibilidad que no hemos hablado, que vienen nuevas limitaciones también,
Speaker 7: nuevas imposiciones para este año. Bueno, pues con todo lo
Speaker 7: que lleva luego el desarrollo normal de la actividad promotora.
Speaker 6: Bueno, es que, Borja, o sea, estaríamos aquí toda la
Speaker 6: mañana hablando porque hay muchas cosas que se quedan en
Speaker 6: el tintero, pero seguro que vas a volver porque estás
Speaker 6: en el sector. Así que, pues nada, seguiremos hablando sobre
Speaker 6: el mercado, sobre Neynor. Muchísimas gracias por hacernos este resumen
Speaker 6: en el Ecuador, que estamos ahora mismo... de este año 2026.
Speaker 6: Un placer, como siempre, Borja García Egochaga, CEO de NeynorHomes.
Speaker 7: Muchas gracias a ti, Meli. Muchas gracias a todos.
Speaker 6: Hasta pronto. Bueno, pues hoy en nuestro análisis de mercado
Speaker 6: analizamos el mercado residencial Prime de Madrid en este segundo
Speaker 6: trimestre de 2026 con un informe de Deezer Market con especial
Speaker 6: atención al perfil del comprador, el comportamiento de la demanda,
Speaker 6: la evolución de los precios y las dinámicas que están
Speaker 6: marcando el segmento residencial de alto valor en la capital.
Speaker 6: Contamos hoy con María Luisa Medrano, que es docente de
Speaker 6: la Universidad Rey Juan Carlos. y codirectora del proyecto Deezer
Speaker 6: Market y nos va a contar el informe con todo detalle.
Speaker 6: Así que vamos a saludarla ya. Buenos días, María Luisa.
Speaker 6: Buenos días, Meli.
Speaker 9: Encantada de estar aquí contigo en tu programa. Muchísimas gracias
Speaker 6: Bueno, un placer para nosotros. Para empezar, si te parece,
Speaker 6: María Luisa, vamos a explicar a los oyentes qué es
Speaker 6: exactamente Deezer Market y qué pretende aportar al análisis del
Speaker 6: mercado inmobiliario español.
Speaker 9: Diza Market es una nueva división de Diza Consultores que
Speaker 9: consiste en ser un observatorio especialmente del mercado inmobiliario prime
Speaker 9: de Madrid. dado que es el ámbito principal en el
Speaker 9: que opera Diza Consultores, la consultora inmobiliaria especializada en muebles
Speaker 9: prime de Madrid. Entonces, se ha creado esta división, que
Speaker 9: lo codirigimos el profesor Fernando Pinto y yo misma, María
Speaker 9: Pisa Medrano, somos profesores de la Universidad Rey Juan Carlos,
Speaker 9: y trimestralmente elaboramos unos informes que hemos denominado Dizamar. Hemos
Speaker 9: presentado el cuarto informe que se corresponde con el segundo
Speaker 9: trimestre de 2026. Y la verdad es que siempre aparecen cosas
Speaker 9: interesantes y nuevas que comentar.
Speaker 6: Bueno, y ahora con este informe que tenemos ya la
Speaker 6: cuarta edición, háblame un poquito de las conclusiones que sacáis
Speaker 6: del mercado Prime de Madrid.
Speaker 9: Pues mira, tenemos la verdad que varias conclusiones bastante interesantes
Speaker 9: en este cuarto informe de Dizamarket. La primera es que
Speaker 9: en el mercado prime, en el mercado de lujo, los
Speaker 9: precios siguen subiendo. Creo que eso es una conclusión bastante
Speaker 9: seguramente sorprendente para el mercado inmobiliario, pero lo que es
Speaker 9: en el mercado prime de Madrid, los precios siguen subiendo.
Speaker 9: Es cierto que hemos encontrado una desaceleración de ese crecimiento,
Speaker 9: pero siguen creciendo. Esa sería la primera conclusión. Otra conclusión
Speaker 9: bastante interesante es que el número de compraventas está descendiendo
Speaker 9: en todas las zonas PRIME analizadas. Analizamos 20 zonas PRIME, pues
Speaker 9: en 19 de esas 20 zonas PRIME está descendiendo el número de
Speaker 9: operaciones que se cierran. Ya sabes, nosotros utilizamos los datos
Speaker 9: del portal estadístico del notariado, que son datos abiertos que
Speaker 9: ofrece los notarios a partir de todas las operaciones que
Speaker 9: se realizan. Entonces, con esos datos, son en lo que
Speaker 9: nos basamos para hacer todas estas estimaciones. Entonces, hemos podido
Speaker 9: ver que el número de compraventas ha disminuido en el prime.
Speaker 9: Y luego, Otra conclusión interesante es que, derivado de que
Speaker 9: hay cada vez mayor número de compradores extranjeros, especialmente en
Speaker 9: las localizaciones que nosotros denominamos superprime, en las más elevadas,
Speaker 9: como puede ser La Moraleja o como puede ser Recoletos,
Speaker 9: en esas localizaciones más superprime hay un mayor número de extranjeros.
Speaker 9: Y vemos que el comprador, por ejemplo, nacional, se concentra
Speaker 9: en zonas prime más intermedias, no tan super prime como
Speaker 9: el caso de la moraleja. Luego, el caso de la moraleja,
Speaker 9: hemos visto que es el sitio donde más complicado es
Speaker 9: acceder tenemos un índice de accesibilidad real, pues es la
Speaker 9: localización que tiene la accesibilidad real más complicada, no solamente
Speaker 9: por precio, sino también por metros. Ha aumentado muchísimo. En
Speaker 9: este último semestre hemos visto que se ha aumentado, por ejemplo,
Speaker 9: la superficie media... de las casas de La Moraleja de 230
Speaker 9: metros a 300 metros cuadrados. Eso implica que junto a un
Speaker 9: aumento de los precios por euro metro cuadrado implica una
Speaker 9: accesibilidad real muy complicada. Es decir, necesitas muchísimo más de
Speaker 9: un millón de euros que era nuestra barrera imaginaria del Prime.
Speaker 9: Necesitas más de dos millones para adquirir la vivienda normal
Speaker 9: tipo de esa zona. Eso implica un índice de accesibilidad
Speaker 6: muy bajo. Claro, me estás diciendo dos de las conclusiones
Speaker 6: y es que refleja una situación aparentemente contradictoria, María Luisa.
Speaker 6: Los precios siguen subiendo mientras disminuye el número de compraventas.
Speaker 6: Fíjate cómo se explica este fenómeno.
Speaker 9: Pues precisamente realmente hemos concluido, porque a nosotros también obviamente
Speaker 9: nos extraña, que la demanda sigue siendo elevada, pero la
Speaker 9: oferta sigue siendo muy rígida. Y en el resto del
Speaker 9: mercado inmobiliario, digamos, normal, ya se experimenta esa bajada de precios,
Speaker 9: pero en el prime todavía no. El mercado de lujo
Speaker 9: siempre funciona un poquito diferente al mercado, digamos, de bienes normales.
Speaker 9: Y eso lo vemos también en el inmobiliario. Entonces, digamos
Speaker 9: que el mercado se ha vuelto más caro y más selectivo.
Speaker 9: También probablemente hay un proceso entre que el comprador enseguida
Speaker 9: se apunta a una noticia de bajada de precios Pero,
Speaker 9: sin embargo, el vendedor, la persona, el propietario de su casa,
Speaker 9: que está vendiendo su casa, se resiste a esa bajada. Entonces, bueno,
Speaker 9: todavía se producen operaciones. Obviamente, las que se producen es
Speaker 9: debido a una demanda sólida y, desde luego, a una
Speaker 9: oferta muy rígida, porque las casas en estas localizaciones prime
Speaker 9: son las que hay y no hay más. Y ese
Speaker 9: es el resultado. Un poco es la explicación que nosotros encontramos.
Speaker 9: Digamos que es más exigente todavía el mercado, de momento.
Speaker 6: Podríamos decir que estamos viendo un cambio de ciclo o
Speaker 6: simplemente una evolución natural del mercado residencial de lujo, quizá
Speaker 6: más moderada?
Speaker 9: Yo creo que Madrid, desde hace un tiempo, tenemos datos
Speaker 9: desde el año 2014, ha tenido una evolución alcista tremenda De hecho,
Speaker 9: se sigue produciendo en los precios esa alza de los precios,
Speaker 9: pero sí seguramente estemos tal vez llegando a un mercado
Speaker 9: más maduro, más internacional, más de comprador, más exigente inversor… Bien,
Speaker 9: tal vez llega un momento que, como en otros mercados internacionales,
Speaker 9: el superprime ya tiene que dejar de subir porque está
Speaker 9: alcanzando sus máximos. Dicho esto, nosotros analizamos los datos que tenemos.
Speaker 9: Esto que te estoy comentando es tal vez una opinión,
Speaker 9: no lo reflejan todavía los datos. Los datos lo que
Speaker 9: reflejan es eso, una caída del número de operaciones, pero
Speaker 9: sin embargo siguen subiendo los precios, que es algo muy sorprendente.
Speaker 6: Una de las conclusiones que comentabas es que llama la
Speaker 6: atención el diferente comportamiento del comprador nacional y del comprador internacional.¿
Speaker 6: Qué está ocurriendo realmente?
Speaker 9: Pues lo que está sucediendo es eso, el mercado, el
Speaker 9: comprador nacional está en general mucho más influenciado por temas
Speaker 9: de financiación, por temas de... Los precios están muy caros.
Speaker 9: Y digamos que el comprador nacional está compitiendo con un
Speaker 9: comprador internacional, incluso con un comprador patrimonial, inversor, que quiere
Speaker 9: no solamente, que no le importa tanto pagar precios más
Speaker 9: altos por las mejores localizaciones, sino que además quiere mayores
Speaker 9: tamaños de pisos o de casas. Entonces, el comprador nacional
Speaker 9: se está, digamos, refugiando en otras zonas que podemos seguir
Speaker 9: considerando prime, ¿no? Pues como, por ejemplo, Almagro, Justicia, que
Speaker 9: son maravillosas, obviamente, o Hispanoamérica. Sin embargo, o Niño Jesús,
Speaker 9: que también ha tenido un gran crecimiento, ha experimentado un
Speaker 9: gran crecimiento, pero no están considerados dentro del superprime nacional.
Speaker 9: en el que sí que se ve un aumento del
Speaker 9: número de compradores extranjeros. Luego, por otro lado, tenemos un
Speaker 9: tema que ya hemos abordado en el DISA Market 2, en
Speaker 9: el segundo informe, y es el tema de las nacionalidades
Speaker 9: de los compradores. Porque también vemos que, precisamente, como este
Speaker 9: es un mercado de lujo del Madrid Prime, los compradores
Speaker 9: suelen ser compradores patrimoniales, muchos compran a través de empresa,
Speaker 9: a través de forma jurídica societaria. Entonces, ese es el tema,
Speaker 9: que cuando un comprador extranjero compra a través de una sociedad,
Speaker 9: compra a través de una sociedad española. Entonces, a efectos
Speaker 9: del notariado, esa venta o esa compra... se considera una
Speaker 9: compra nacional a pesar de que el pasaporte de la
Speaker 9: persona digamos que haya creado esa empresa sea extranjero y
Speaker 9: esto lo vemos mucho entonces es posible que el número
Speaker 9: de compradores extranjeros sea todavía mayor del que aparecen en
Speaker 9: los datos los datos es que sobre todo el superprime
Speaker 9: está por encima del 31% el número de extranjeros Esto
Speaker 9: significa que todavía hay un 70% de nacionales, pero está
Speaker 9: en aumento.
Speaker 6: Puede un conflicto como el cierre del Estrecho de Ormuz
Speaker 6: terminar influyendo en el mercado inmobiliario de lujo madrileño?
Speaker 9: Pensábamos que sí, pensábamos que iba a afectar. Y de
Speaker 9: hecho llevamos estos seis meses últimos, que es cuando hemos
Speaker 9: podido analizar el efecto del cierre del Estrecho de Hormuz
Speaker 9: y así como otros shocks geopolíticos, pensábamos que podía afectar
Speaker 9: a los precios en el mercado inmobiliario prime de Madrid,
Speaker 9: pero hemos visto estadísticamente, econométricamente, que no es representativo y que,
Speaker 9: de hecho, derivado de que la accesibilidad en Madrid todavía
Speaker 9: sigue bajando, sigue disminuyendo, consideramos que podemos considerar al Madrid
Speaker 9: Prem como un activo refugio. Tiene indicaciones de activo refugio.
Speaker 9: Es decir, no le están afectando los shocks geopolíticos que
Speaker 9: podríamos pensar de antemano que podrían afectar, pero no está
Speaker 9: sucediendo esto. Y ya llevamos los dos trimestres viéndolo. Así que, bueno, pues...
Speaker 9: Nos sugiere un activo refugio, eso implica mayor comprador. De hecho,
Speaker 9: han subido los precios, como estamos viendo. Nos sugiere un
Speaker 9: comprador más profesional y más inversor, que tal vez haya venido,
Speaker 9: en vez de invertir en Dubái, esté invirtiendo en Madrid
Speaker 9: por seguridad jurídica, por estilo de vida… por todos estos
Speaker 9: factores por los que Madrid está de moda, pero además
Speaker 9: está ya considerada dentro del prime a nivel internacional, como
Speaker 9: un destino de inversión internacional de
Speaker 6: inmobiliaria. O sea, que podemos afirmar que Madrid se está
Speaker 6: consolidando como un activo refugio para grandes patrimonios internacionales, ¿no?
Speaker 6: Así es.
Speaker 9: Así
Speaker 6: es
Speaker 9: Siempre y cuando se siga manteniendo la seguridad jurídica, el
Speaker 9: estilo de vida y todas estas características de nuestro país.
Speaker 9: Así es
Speaker 6: Seguro que muchos de nuestros oyentes quieren saber, aunque ya
Speaker 6: has dicho algunos de los barrios, pero¿ qué barrios o
Speaker 6: zonas de Madrid están experimentando actualmente las transformaciones más relevantes
Speaker 6: y por qué?¿ Dónde tiene que poner el foco el inversor?
Speaker 9: Pues mira, si quieres te puedo comentar cuáles han sido
Speaker 9: las mayores subidas de precio por metro cuadrado que sorprendentemente
Speaker 9: han sido un poco diferentes a las de otros trimestres.
Speaker 9: Vemos que las mayores subidas han sido en Plaza Castilla,
Speaker 9: Cuatro Torres, en Hispanoamérica, en Almagro y en La Moraleja.
Speaker 9: Y bueno, eso en cuanto a los precios euros metro
Speaker 9: cuadrados El número de operaciones ha disminuido, como hemos dicho,
Speaker 9: en todas las 20 zonas, a excepción de una, que es
Speaker 9: Tres Cantos, que ha sido la única excepción en la
Speaker 9: que el número de operaciones ha sido, de hecho, superior
Speaker 9: en un 1%, muy poquito, pero superior al trimestre anterior.
Speaker 9: No sé si el número de operaciones donde más ha
Speaker 9: descendido… realmente ha sido en la moraleja. Sorprendentemente, en la
Speaker 9: moraleja es un caso totalmente peculiar donde el precio ha
Speaker 9: aumentado cerca de un 45% y, sin embargo, el número
Speaker 9: de operaciones ha disminuido en un 46%. Entonces, es algo
Speaker 9: súper paradójico. Ha aumentado el precio por metro cuadrado muchísimo,
Speaker 9: y además ha aumentado muchísimo, como he comentado antes, la
Speaker 9: superficie media, llegando a que la vivienda tipo de la
Speaker 9: moraleja es de 300 metros cuadrados, de media, entonces es un
Speaker 9: nivel altísimo.
Speaker 6: Claro,¿ qué implicaciones puede tener estas tendencias que estamos viendo
Speaker 6: para tanto compradores como vendedores y como inversores durante los
Speaker 6: próximos meses, María Luisa?
Speaker 9: Bueno, yo creo que la demanda sigue confirmándose, sigue habiendo demanda,
Speaker 9: sigue habiendo inversores y personas que quieren comprar piso en Madrid.
Speaker 9: Es cierto que vamos a ver todo el tema de
Speaker 9: las implicaciones monetarias con la posible subida de tipos, cómo
Speaker 9: puede afectar esto al comprador nacional especialmente. Pero yo creo
Speaker 9: que los precios seguirán en una tendencia alcista, pero desacelerándose
Speaker 9: un poquito más. Y los propietarios tendrán, si quieren vender
Speaker 9: sus casas, pues tal vez tendrán que empezar a revisar
Speaker 9: que igual la supersenda... No quiero decir esto porque no
Speaker 9: tenemos los datos, no quiero adelantarme, pero parece que la
Speaker 9: tendencia es de que los precios sigan subiendo, aunque desacelerándose,
Speaker 9: y que el número de compraventas está descendiendo. Esto implica que,
Speaker 9: o si quieren vender sus casas los propietarios, probablemente tendrán
Speaker 9: que empezar a tocar un poquito el precio para abajo,
Speaker 9: pero todavía no estamos en eso. Seguramente sea algo que
Speaker 9: vaya sucediendo suavemente a lo largo de
Speaker 6: los próximos meses. Bueno, pues muchísimas gracias, María Luisa Medrano,
Speaker 6: docente de la Universidad Rey Juan Carlos y codirectora del
Speaker 6: proyecto de Diza Market, por contarnos esta nueva edición, la cuarta,
Speaker 6: sobre el mercado prime de Madrid, sus conclusiones. Un placer.
Speaker 6: Muchísimas gracias. Os esperamos en el próximo
Speaker 9: Diza Market. Un abrazo. Hasta pronto.
Speaker 6: Bueno, pues hasta aquí nuestro programa de hoy. Gracias a
Speaker 6: todos los que nos escuchan al otro lado de las ondas.
Speaker 6: Gracias por estar ahí y compartir este espacio con todos nosotros.
Speaker 6: Gracias también de parte del equipo que hace posible este
Speaker 6: espacio de Íñigo Jalón en la realización técnica y de
Speaker 6: quien les habla, Meli Torres. Os deseo un buen fin
Speaker 6: de semana y como siempre os digo, que la alegría
Speaker 6: sea siempre vuestra fortaleza. Así que, a ser felices.
Speaker 2: En Invisa llevamos más de 30 años trabajando en los sectores residencial, industrial,
Speaker 2: logístico y terciario, con unas señas de identidad muy marcadas,
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Speaker 2: Es la una mediodía en Canarias.