WEBVTT 1 00:00:01.340 --> 00:00:03.930 Mire, soy una casa preciosa. Busco comprador, pero es que 2 00:00:03.970 --> 00:00:07.349 estoy harta. Paso tan desapercibida. Si esto sigue así, me 3 00:00:07.410 --> 00:00:08.189 abro Tinder. 4 00:00:08.250 --> 00:00:11.410 No se le ocurra, querida. Llame usted a Gilmar, que 5 00:00:11.449 --> 00:00:14.029 con su plan de marketing estará usted lista para enamorar 6 00:00:14.050 --> 00:00:18.089 a cualquier comprador. En Gilmar entendemos tu casa, porque cada 7 00:00:18.129 --> 00:00:21.260 casa tiene su comprador y sabemos llegar a él. Gilmar. 8 00:00:21.500 --> 00:00:25.519 De toda la vida, un lujo. 900-121-900.¿ 9 00:00:26.039 --> 00:00:30.129 Quieres llevar tu estrategia de inversión al siguiente nivel? En 10 00:00:30.170 --> 00:00:33.649 Renta4Banco ampliamos tu horizonte de inversión. 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Con 18 00:01:22.019 --> 00:01:23.819 la entrevista de la semana que se la vamos a 19 00:01:23.879 --> 00:01:27.870 dedicar a Borja García Egochiaga, que es consejero delegado de 20 00:01:27.950 --> 00:01:30.530 Neynor Homes, que a finales de este año dejará el 21 00:01:30.609 --> 00:01:35.010 puesto de CEO en manos de Jordi Argemí. para pasar 22 00:01:35.069 --> 00:01:38.420 a ser Senior Advisor en Neynor Homes. Y ahora que 23 00:01:38.459 --> 00:01:41.140 estamos en el Ecuador del año, vamos a analizar con 24 00:01:41.200 --> 00:01:44.879 él cómo está evolucionando el sector residencial a nivel de mercado, 25 00:01:44.900 --> 00:01:48.799 así como el tejido empresarial, y ver cómo afronta Neynor 26 00:01:48.980 --> 00:01:51.799 esta nueva etapa marcada por dos hitos históricos recientes. La 27 00:01:52.359 --> 00:01:55.040 adquisición de Aedas Homes, que la consolida como la mayor 28 00:01:55.120 --> 00:01:58.329 promotora residencial de España, y el anuncio del plan de 29 00:01:58.409 --> 00:02:02.549 sucesión ordenada. Después tomaremos el pulso al sector del mercado 30 00:02:02.709 --> 00:02:06.569 Prime de Madrid, que alcanza un nuevo mínimo histórico de accesibilidad. 31 00:02:06.590 --> 00:02:09.969 Y lo haremos con María Luisa Medrano, que es la 32 00:02:09.990 --> 00:02:14.830 que ha presentado el informe Diza Market 4, Mercado Residencial Prime 33 00:02:15.050 --> 00:02:18.969 de Madrid, en el segundo trimestre de 2026. Así que ya comenzamos. 34 00:02:18.990 --> 00:03:28.250 La entrevista... Bueno, pues hoy la entrevista de la semana 35 00:03:28.270 --> 00:03:31.949 se la dedicamos a Borja García Egochaga, CEO de Neynor Homes, 36 00:03:31.990 --> 00:03:34.150 que a finales de este año dejará el puesto de 37 00:03:34.210 --> 00:03:37.909 CEO en manos de Jordi Argemi para pasar a ser 38 00:03:38.349 --> 00:03:41.360 Senior Advisor en Neynor Homes. Y ahora que estamos en 39 00:03:41.379 --> 00:03:43.960 el ecuador del año, vamos a analizar con él cómo 40 00:03:44.000 --> 00:03:47.860 está evolucionando el sector presidencial a nivel de mercado, así 41 00:03:47.919 --> 00:03:51.120 también como el tejido empresarial y ver cómo afronta Neynor 42 00:03:51.159 --> 00:03:54.939 esta nueva etapa marcada por dos hitos históricos recientes. Uno 43 00:03:55.020 --> 00:03:58.289 es la adquisición de Edas Homes, que los consolida como 44 00:03:58.349 --> 00:04:02.379 la mayor promotora residencial de España, y otro, el anuncio 45 00:04:02.419 --> 00:04:04.759 del plan de sucesión ordenada. Vamos a dar la bienvenida 46 00:04:04.800 --> 00:04:07.340 que tenemos en directo hoy aquí a Borja. Buenos días, Borja. Hola, 47 00:04:07.360 --> 00:04:07.659 buenos días 48 00:04:07.840 --> 00:04:10.270 Meli. Muchas gracias por la invitación 49 00:04:10.400 --> 00:04:13.000 Bueno, un placer tenerte con nosotros aquí en Capital Radio. 50 00:04:13.400 --> 00:04:15.879 Vamos a ver si te parece, Borja, lo primero, cómo 51 00:04:15.939 --> 00:04:19.430 está el sector residencial en esta segunda mitad del año. 52 00:04:19.490 --> 00:04:22.949 Ya estamos en el Ecuador, Y Borja, siempre has defendido 53 00:04:23.009 --> 00:04:26.420 que el sector residencial español cuenta con unos fundamentos financieros 54 00:04:26.680 --> 00:04:30.339 muy sólidos a diferencia de crisis anteriores. Pero claro, en 55 00:04:30.379 --> 00:04:34.540 estos momentos el mercado sufre un problema estructural de producción 56 00:04:34.560 --> 00:04:38.709 de vivienda y es urgente activar programas bien de colaboración 57 00:04:38.750 --> 00:04:42.829 público-privada para aumentar ese stock de vivienda. Bueno, la demanda 58 00:04:42.949 --> 00:04:46.420 supera con creces la oferta. Claro, yo me pregunto, y 59 00:04:46.449 --> 00:04:49.959 seguro que todos nuestros oyentes, bueno, les gustaría saber por 60 00:04:50.019 --> 00:04:54.160 parte de tu opinión,¿ qué palancas estructurales e institucionales faltan 61 00:04:54.220 --> 00:04:58.019 en España para solucionar de forma real la falta de 62 00:04:58.100 --> 00:04:59.980 suelo y el déficit de vivienda nueva? 63 00:05:00.779 --> 00:05:05.850 Te cojo un poco tres temas que pones dentro de 64 00:05:05.889 --> 00:05:11.110 la pregunta. Por un lado, la fortaleza del sector. Eso 65 00:05:12.269 --> 00:05:18.379 es destacable. Lleva siendo muchos años así y básicamente esta 66 00:05:18.519 --> 00:05:26.069 fortaleza se deriva de dos motivos principales. Uno, la infraproducción 67 00:05:26.089 --> 00:05:30.310 de vivienda. Llevamos desde hace más de 10 años produciendo muy 68 00:05:30.350 --> 00:05:34.689 poca vivienda en España. Y entonces hay un déficit estructural 69 00:05:35.189 --> 00:05:39.980 que ya es conocidísimo de todo el mundo. Una falta 70 00:05:40.009 --> 00:05:43.540 de vivienda que está cuantificada por el Banco de España, 71 00:05:43.560 --> 00:05:47.819 recientemente actualizado cerca de 800.000 viviendas, pero es un gap además 72 00:05:47.959 --> 00:05:51.019 que va creciendo año a año. Y por otro lado 73 00:05:51.139 --> 00:05:54.220 es un mercado que desde el punto de vista financiero 74 00:05:54.259 --> 00:05:57.639 está muy saneado. Que esté muy saneado desde el punto 75 00:05:57.660 --> 00:06:00.899 de vista financiero es bueno para la estabilidad del sistema, 76 00:06:01.740 --> 00:06:05.000 pero tiene consecuencias muy negativas, sobre todo para los más jóvenes. Entonces, 77 00:06:05.060 --> 00:06:07.120 lo que es bueno para el sistema financiero y para 78 00:06:07.319 --> 00:06:10.100 el mundo promotor, pues realmente para la gente que no 79 00:06:10.899 --> 00:06:14.079 tiene un capital detrás, pues le supone una barrera muy 80 00:06:14.120 --> 00:06:16.639 grande a la hora de entrar a una vivienda. En 81 00:06:16.680 --> 00:06:23.879 cuanto a los programas de colaboración público-privada, son necesarios. A 82 00:06:23.920 --> 00:06:26.560 mí no me gusta mucho llamar colaboración público-privada lo que 83 00:06:26.620 --> 00:06:29.120 lo estamos llamando. Realmente lo que está haciendo la administración 84 00:06:29.139 --> 00:06:32.050 es coger suelos que tenía ociosos o que estaban en 85 00:06:32.089 --> 00:06:36.350 su poder y sacarlos mediante concurso con distintas fórmulas para 86 00:06:36.430 --> 00:06:40.490 ponerlos en carga. Yo creo que la colaboración público-privada tiene 87 00:06:40.529 --> 00:06:44.050 que ser muchísimo más que eso. Una colaboración público-privada real 88 00:06:44.149 --> 00:06:46.649 tiene que tener unos canales de comunicación en los que 89 00:06:46.689 --> 00:06:49.879 realmente la administración y los profesionales del sector nos sentemos 90 00:06:49.949 --> 00:06:54.759 conjuntamente para analizar soluciones, cosa que no está pasando. Y 91 00:06:54.800 --> 00:06:59.430 por último, yendo a la última parte de la pregunta,¿ 92 00:07:01.199 --> 00:07:04.089 Cuáles son las soluciones que se pueden poner? Yo no 93 00:07:04.149 --> 00:07:07.430 quiero repetir porque es que se comentan tanto, pero mira, 94 00:07:08.860 --> 00:07:12.899 recientemente esta semana se ha publicado por parte de la CNMC, 95 00:07:12.959 --> 00:07:18.259 de la Comisión Nacional del Mercado de Competencia, un dosier 96 00:07:18.399 --> 00:07:21.089 que anunciaron a principio de otoño que iban a preparar, 97 00:07:21.110 --> 00:07:25.009 que se titula Estudios sobre la transformación urbanística del suelo 98 00:07:25.069 --> 00:07:28.660 para vivienda. Yo creo que la CNMC no es sospechosa 99 00:07:28.740 --> 00:07:30.680 de estar de parte de nadie, simplemente lo que están 100 00:07:30.740 --> 00:07:35.459 es intentando comentar las causas que llevan al desaguisado que 101 00:07:35.519 --> 00:07:38.870 tenemos en España, que básicamente tiene muchísimo que ver con 102 00:07:38.889 --> 00:07:42.129 el urbanismo, la falta de flexibilidad, el exceso de burocracia, 103 00:07:42.209 --> 00:07:45.509 el exceso de normativas, la rigidez de todo el sistema. 104 00:07:45.870 --> 00:07:48.370 En fin, son cosas que no voy a entrar en detalles, 105 00:07:48.550 --> 00:07:51.769 toda la cantidad de normas y de procedimientos que deberíamos cambiar, 106 00:07:51.829 --> 00:07:54.860 porque lo explica muy bien ese informe, Y está disponible 107 00:07:54.879 --> 00:07:57.720 a través de internet para cualquiera que lo quiera ver. 108 00:07:58.420 --> 00:08:01.660 Pero bueno, al final todo conduce a lo mismo. En 109 00:08:01.720 --> 00:08:05.120 España no se está desarrollando suelo desde hace 10 años. Y 110 00:08:05.139 --> 00:08:09.230 este es un problema porque el capital, que es intensivo, 111 00:08:09.250 --> 00:08:13.089 el requerimiento de capital para desarrollar suelo es intensivo, no 112 00:08:13.129 --> 00:08:15.810 se está acercando. No hay promotores, no hay capital privado 113 00:08:15.889 --> 00:08:19.500 desarrollando suelo en España prácticamente. Y esto lo que provoca 114 00:08:19.540 --> 00:08:24.879 es que se produce o hay poca formalización de parcelas finalistas. 115 00:08:25.300 --> 00:08:27.800 Todas las parcelas finalistas de suelo que se hacen en España, 116 00:08:28.300 --> 00:08:31.589 por lo menos en las zonas donde hay mayor necesidad 117 00:08:31.610 --> 00:08:35.230 de vivienda, se edifican inmediatamente. Y por lo tanto, más 118 00:08:35.309 --> 00:08:38.929 que decir cuántas viviendas vamos a construir los políticos y 119 00:08:38.990 --> 00:08:42.370 nosotros mismos deberíamos ser capaces de decir cuánto suelo vamos 120 00:08:42.409 --> 00:08:43.460 a poner en el mercado cada año. 121 00:08:44.090 --> 00:08:47.490 Claro, y hablemos de precios, Borja, porque la tendencia de 122 00:08:47.529 --> 00:08:50.610 los precios es que seguirá a lanza por la inflación 123 00:08:50.649 --> 00:08:54.070 y los costes, pero, claro, subidas de doble dígito anuales, 124 00:08:54.090 --> 00:08:56.629 pues la verdad es que no son ni razonables ni 125 00:08:56.730 --> 00:09:01.009 sostenibles para los salarios que tenemos a largo plazo.¿ Dónde 126 00:09:01.029 --> 00:09:03.919 está el límite para que el negocio promotor siga siendo 127 00:09:04.000 --> 00:09:07.500 sostenible frente a la capacidad salarial de los españoles? 128 00:09:08.899 --> 00:09:12.879 Pues estas subidas de precios que estamos viendo responden precisamente 129 00:09:12.899 --> 00:09:17.320 a este déficit de vivienda. Estamos viendo estas subidas de 130 00:09:17.460 --> 00:09:21.799 precios en un momento, que más es lógico, en el 131 00:09:21.899 --> 00:09:24.370 que se están batiendo los récords de compraventa de vivienda 132 00:09:24.590 --> 00:09:26.710 en España. El año pasado, el año 25, se produjeron 750.000 o 760.000 133 00:09:26.730 --> 00:09:28.690 compraventas de vivienda, depende un poco las fuentes que cada 134 00:09:28.750 --> 00:09:40.120 cual mire, que son máximos. Este año seguramente la cifra 135 00:09:40.139 --> 00:09:43.220 será algo inferior y yo creo que responde básicamente a 136 00:09:43.440 --> 00:09:47.000 que el año 25 absorbió demanda embalsada de la subida de 137 00:09:47.080 --> 00:09:50.720 tipos del 23-24 de gente que no había acudido al mercado. 138 00:09:51.340 --> 00:09:53.899 Por lo tanto, sería razonable ver algún pequeño diente de sierra, 139 00:09:54.000 --> 00:10:00.379 pero siempre en ese rango tan alto. Estos precios, esta 140 00:10:00.419 --> 00:10:03.269 subida de precios de doble dígito,¿ a quién benefician? Pues 141 00:10:03.309 --> 00:10:06.799 desde luego yo siempre digo a los promotores, no. Pese 142 00:10:06.860 --> 00:10:08.659 a lo que mucha gente en el mercado pueda pensar, 143 00:10:08.700 --> 00:10:11.539 nosotros no somos una inmobiliaria que simplemente nos llevamos una 144 00:10:11.620 --> 00:10:16.120 comisión por cada venta que hacemos. Nosotros tenemos que comprar 145 00:10:16.220 --> 00:10:19.090 suelo y estos incrementos de precio de la vivienda se 146 00:10:19.159 --> 00:10:22.929 trasladan automáticamente al suelo. Por lo tanto, a nosotros, al final, 147 00:10:23.190 --> 00:10:26.110 lo que nos supone estos incrementos de precio de suelo 148 00:10:26.669 --> 00:10:29.929 es tener que destinar más recursos propios, más capital a 149 00:10:30.350 --> 00:10:33.490 compra de suelo y, por lo tanto, nos supone también 150 00:10:33.570 --> 00:10:37.840 un mayor nivel de riesgo.¿ Dónde está el límite? Pues 151 00:10:38.320 --> 00:10:40.399 lo ya dicen del mercado. De momento se ve que 152 00:10:40.419 --> 00:10:44.059 hay mucho mercado, pero tenemos que ser todos conscientes que 153 00:10:45.240 --> 00:10:47.799 hay una parte grande del mercado que se está quedando 154 00:10:47.879 --> 00:10:51.970 fuera y sobre todo pues es la gente joven. Y 155 00:10:52.000 --> 00:10:56.490 esto tiene implicaciones y consecuencias muy negativas, no solamente para 156 00:10:57.830 --> 00:11:01.009 el momento de la persona joven que no puede acceder 157 00:11:01.029 --> 00:11:04.759 a una vivienda, Tiene consecuencias en los niveles de matipación 158 00:11:04.779 --> 00:11:07.779 que tenemos en España, los peores de Europa. Tiene consecuencias 159 00:11:07.870 --> 00:11:09.990 en los índices de natalidad que tenemos los más bajos 160 00:11:10.049 --> 00:11:16.710 también prácticamente de Europa y del mundo. Tiene consecuencias en 161 00:11:16.750 --> 00:11:20.840 la formación de nuevas familias. Tiene consecuencias en el modelo social. 162 00:11:21.379 --> 00:11:24.559 Por lo tanto, tiene consecuencias a corto plazo muy importantes, 163 00:11:25.059 --> 00:11:27.539 pero que además pueden afectar o van a afectar a 164 00:11:27.580 --> 00:11:31.159 la economía. Si pensamos que es sostenible seguir trayendo o 165 00:11:31.179 --> 00:11:34.409 que sigan entrando inmigrantes al ritmo que la está haciendo, 166 00:11:34.889 --> 00:11:37.669 pues seguramente eso no es viable. 167 00:11:37.690 --> 00:11:42.240 Pero Boca,¿ consideras que España está en una posición macroeconómica 168 00:11:42.500 --> 00:11:45.700 óptima dentro de Europa, lo que le convierte al inmobiliario, 169 00:11:45.740 --> 00:11:47.399 que en este caso es lo que nos incumbe al 170 00:11:47.440 --> 00:11:50.759 inmobiliario español, en un imán para grandes fondos internacionales? 171 00:11:52.549 --> 00:11:55.509 Bueno, la situación macroeconómica de los últimos años de España 172 00:11:55.590 --> 00:11:59.399 está siendo muy buena. Estamos con unas tasas de crecimiento 173 00:11:59.419 --> 00:12:04.580 del PIB que somos líderes a nivel Unión Europea. Pero 174 00:12:04.639 --> 00:12:09.039 no hay que olvidar que ese incremento del PIB básicamente 175 00:12:09.600 --> 00:12:13.250 se debe a lo que estaba comentando antes, a la 176 00:12:13.330 --> 00:12:18.669 entrada de inmigración. estamos recibiendo cerca de medio millón de 177 00:12:18.730 --> 00:12:22.750 personas en el saldo neto migratorio anual en España todos 178 00:12:22.769 --> 00:12:25.929 los años, lo cual está haciendo crecer la economía, pero 179 00:12:25.990 --> 00:12:28.769 no es un crecimiento que tenga su origen en incrementos 180 00:12:28.809 --> 00:12:32.909 de la productividad, que sería desde luego mucho más sano. 181 00:12:33.649 --> 00:12:39.600 En cuanto a motor y ser España un destino tan 182 00:12:39.679 --> 00:12:43.480 bueno para la inversión, pues hombre, el mundo inmobiliario es 183 00:12:43.519 --> 00:12:46.019 un universo muy grande. Entonces es verdad, por ejemplo, que 184 00:12:46.039 --> 00:12:48.679 en los últimos años en inversión hotelera las cifras están 185 00:12:48.740 --> 00:12:54.490 siendo muy buenas, pero bueno, en oficinas va dando vaivenes, 186 00:12:54.970 --> 00:12:58.309 en centros comerciales los años no son buenos. Y yo 187 00:12:58.370 --> 00:13:00.669 si me dices en el sector residencial en concreto, yo 188 00:13:00.710 --> 00:13:02.889 creo que las tendencias de lo que está haciendo el 189 00:13:02.929 --> 00:13:06.450 capital en los últimos años, pues tampoco son para echar cohetes. 190 00:13:06.509 --> 00:13:09.289 Hemos visto la salida del capital del Build to Rent, 191 00:13:10.690 --> 00:13:16.769 que era un sector prometedor en España y el capital 192 00:13:16.789 --> 00:13:22.320 que estaba comprando los edificios prácticamente está desapareciendo. Estamos viendo 193 00:13:22.720 --> 00:13:28.649 desinversiones o privatización también de producto que estaba destinado al 194 00:13:28.669 --> 00:13:33.500 alquiler por parte de grandes fondos. que lo están vendiendo 195 00:13:33.919 --> 00:13:35.919 en granular. Por lo tanto, lo que se está es 196 00:13:35.960 --> 00:13:41.210 destruyendo segmento y tejido del mercado de alquiler nacional. Estamos 197 00:13:41.269 --> 00:13:45.870 viendo también salidas de grandes fondos que llegaron a España 198 00:13:46.289 --> 00:13:50.889 entre los años 15 y 18-19, pues como Bain Capital o 199 00:13:50.950 --> 00:13:55.740 Castell Lake, saliendo del panorama nacional. Y únicamente en el 200 00:13:55.779 --> 00:13:58.519 mundo residencial, pues yo veo que hay algo de entrada 201 00:13:58.539 --> 00:14:01.549 de capital en el mundo del flex. Que bueno, pues 202 00:14:02.269 --> 00:14:05.289 que seguramente es muy necesario, pero vamos, no creo que 203 00:14:05.309 --> 00:14:06.370 sea pechar cohetes 204 00:14:07.070 --> 00:14:09.460 Entonces,¿ dónde están poniendo el foco?¿ En el mundo de Flex?¿ 205 00:14:09.480 --> 00:14:11.240 Dónde está poniendo el foco el capital ahora mismo en 206 00:14:11.269 --> 00:14:12.659 el mercado residencial aquí en España? 207 00:14:13.779 --> 00:14:18.820 Pues mayormente el segmento que está creciendo con más fuerza, efectivamente, 208 00:14:19.080 --> 00:14:22.000 son todas las fórmulas de Flex Living, que al final, bueno, 209 00:14:22.059 --> 00:14:27.549 pues es... compartir esa escasez de vivienda. Si con una 210 00:14:27.590 --> 00:14:30.570 vivienda donde vivían dos personas puedo meter a cuatro o 211 00:14:30.649 --> 00:14:35.450 cinco alojados en modelos flex, pues le soluciona la papeleta temporalmente, 212 00:14:35.860 --> 00:14:37.700 pero yo creo que todos somos conscientes de que pese 213 00:14:37.720 --> 00:14:41.259 a que ese producto tiene que existir, pues no es 214 00:14:41.299 --> 00:14:44.320 la solución al problema de vivienda que tenemos. Ayer viendo 215 00:14:44.340 --> 00:14:48.539 el telediario vi unas imágenes que me impactaron muchísimo, unas 216 00:14:48.659 --> 00:14:52.129 colas de estudiantes en Santiago de Compostela para intentar acceder 217 00:14:52.169 --> 00:14:54.139 a pisos de alquiler Yo tengo un amigo que estudia 218 00:14:54.159 --> 00:14:56.159 en Santiago de Compostela, pues ya soy un viejo, pues 219 00:14:56.220 --> 00:15:01.820 hace 30 años, vamos, en ninguna conversación, en ningún momento se 220 00:15:01.899 --> 00:15:04.220 veía que allí hubiera un problema cuando él quería ir 221 00:15:04.240 --> 00:15:06.019 a estudiar a Santiago de Compostela de poder adquirir una 222 00:15:06.039 --> 00:15:09.080 habitación con unos amigos. Y hoy en día se montan 223 00:15:09.120 --> 00:15:12.480 unas colas, entonces pues evidentemente hay que dar soluciones habitacionales 224 00:15:12.519 --> 00:15:15.000 a esta gente, pero bueno, pero esto no resuelve el 225 00:15:15.019 --> 00:15:16.610 problema de la vivienda, sino que yo creo que es 226 00:15:16.649 --> 00:15:20.309 que están siendo expulsados gente que tenía sus segmentos, pues 227 00:15:20.330 --> 00:15:22.169 precisamente la tensión que hay en el mundo de la 228 00:15:22.250 --> 00:15:25.730 vivienda que va desplazando otras cosas y hay que construir 229 00:15:25.750 --> 00:15:27.200 alternativas ahora mismo 230 00:15:27.870 --> 00:15:31.470 Claro, hemos hablado ahora de cómo está el mercado, residencia 231 00:15:31.490 --> 00:15:34.029 y el mercado inmobiliario en general. Ahora vamos a ver 232 00:15:34.110 --> 00:15:37.740 su tejido empresarial. Y si hablamos de tejido empresarial, pues 233 00:15:37.769 --> 00:15:41.620 tenemos que hablar de la nueva Neynor Holmes. Y digo nueva, Borja, 234 00:15:42.019 --> 00:15:45.940 porque Neynor ha cambiado el paradigma del sector promotor tradicional 235 00:15:46.159 --> 00:15:49.740 al mutar, podríamos decirlo así, hacia un modelo más eficiente 236 00:15:49.799 --> 00:15:50.299 en capital. 237 00:15:52.259 --> 00:15:57.769 Bueno, nosotros, esto realmente obedece a una reflexión estratégica que 238 00:15:58.269 --> 00:16:01.710 Nenor tuvo que hacer a la fuerza en el año 2023. 239 00:16:01.490 --> 00:16:09.100 Al final, para una compañía cotizada, promotora, que necesita invertir 240 00:16:09.539 --> 00:16:13.049 en nuevas parcelas de suelo cada año, estar cotizando con 241 00:16:13.110 --> 00:16:15.389 descuentos sobre el valor neto de sus activos en torno 242 00:16:15.429 --> 00:16:18.720 al 40% no es viable. No es viable en el 243 00:16:18.759 --> 00:16:22.960 medio ni en el largo plazo porque implica que cada 244 00:16:23.019 --> 00:16:27.360 vez que la empresa tiene una cantidad de dinero en equity, 245 00:16:27.580 --> 00:16:31.830 en cash, y lo convierte en terreno, está deshaciendo valor 246 00:16:31.889 --> 00:16:35.429 para sus accionistas. Por lo tanto, esto es una situación 247 00:16:35.549 --> 00:16:38.090 que al principio pensábamos que tenía que ver con los 248 00:16:38.149 --> 00:16:40.769 comienzos tan duros que tuvo Neynor en los primeros años. 249 00:16:41.379 --> 00:16:45.240 Luego tuvimos la pandemia, luego fue la crisis de la inflación, 250 00:16:45.259 --> 00:16:47.440 de los precios de Ucrania. Pero es que se nos 251 00:16:47.500 --> 00:16:52.559 estaba quedando como si fuera lo normal que una promotora 252 00:16:52.919 --> 00:16:56.990 pudiera estar desarrollando su actividad de manera normal, cotizando con 253 00:16:57.000 --> 00:16:59.990 esos descuentos sobre el rendimiento de los activos. Por lo tanto, 254 00:17:00.009 --> 00:17:02.929 ahí hubo que hacer una reflexión estratégica. de que era 255 00:17:03.009 --> 00:17:08.880 necesaria una forma de estructurar el capital diferente y que 256 00:17:09.359 --> 00:17:14.180 la manera que encontramos fue operar la compañía con un 257 00:17:14.200 --> 00:17:17.500 banco de suelo menor, tener menos dinero metido en suelo propio. 258 00:17:17.920 --> 00:17:22.500 Esto plantea dificultades operativas enormes porque nosotros necesitamos dar unas 259 00:17:22.559 --> 00:17:26.069 cifras de negocio muy repetitivas año tras año, que es 260 00:17:26.089 --> 00:17:28.630 lo que vamos consensuando o vamos adelantando a los mercados 261 00:17:28.650 --> 00:17:33.180 de capitales, Y por lo tanto, lo que hicimos fue 262 00:17:33.420 --> 00:17:37.190 abrir una nueva entrada de capital a la compañía a 263 00:17:37.589 --> 00:17:40.730 través de modelos de coinversión, que no es más que 264 00:17:40.869 --> 00:17:45.509 ofrecer proyectos concretos en España a inversores. Y esto lo 265 00:17:45.529 --> 00:17:49.950 hicimos también porque cuando estuvimos en los prolegómenos de aprobar 266 00:17:49.990 --> 00:17:53.519 este plan de negocio, vimos a cientos de inversores en 267 00:17:53.559 --> 00:17:56.500 todo el mundo. Y todos los que nos decían, más 268 00:17:56.579 --> 00:17:59.440 o menos era que Neno les parecía una compañía pequeña, 269 00:18:02.500 --> 00:18:05.170 no había liquidez en la acción, entrar en aquel momento 270 00:18:05.190 --> 00:18:09.009 en la compañía les suponía un poco un quebradero de cabeza, 271 00:18:09.289 --> 00:18:12.410 pero sin embargo les gustaba mucho España como país para invertir, 272 00:18:12.609 --> 00:18:15.890 para hacer edificios o para proyectos concretos. Y que si 273 00:18:15.950 --> 00:18:19.619 teníamos proyectos concretos les avisásemos porque entonces sí querrían invertir. 274 00:18:20.279 --> 00:18:23.339 Eso es un poco lo que origina también el aperturar 275 00:18:23.740 --> 00:18:27.140 o el hacer esta nueva forma de llevar la compañía 276 00:18:27.220 --> 00:18:30.799 con menos capital, de manera que la rentabilidad además se 277 00:18:30.880 --> 00:18:34.019 consigue escalar porque se cobran unos fees por la gestión 278 00:18:34.079 --> 00:18:37.849 cada vez que se hace una sociedad con estos fondos, 279 00:18:38.289 --> 00:18:42.450 family offices o particulares que quieren invertir directamente en proyectos 280 00:18:42.509 --> 00:18:46.849 concretos en la compañía. Y bueno, pues esa fue la 281 00:18:46.910 --> 00:18:52.180 fórmula que encontramos actualmente. Desde el año 2023 hicimos un nuevo 282 00:18:52.220 --> 00:18:55.700 plan de negocio entre el 23 y el 27 que culminará el 283 00:18:55.740 --> 00:18:58.099 año que viene, en el que, entre otras cosas, pues 284 00:18:58.140 --> 00:19:00.680 había un pago de dividendos muy fuerte. 285 00:19:01.759 --> 00:19:04.779 Claro, en esta fórmula de coinversión que me hablas, Borja, 286 00:19:05.420 --> 00:19:08.740 en donde Neynor ha sido pionero… Esta fórmula es la 287 00:19:08.819 --> 00:19:12.579 única vía para las promotoras españolas hoy en día, ¿vale? 288 00:19:12.920 --> 00:19:16.769 Para que puedan crecer sin sobreapalancarse, porque vosotros con esta fórmula, 289 00:19:17.160 --> 00:19:19.809 pues ya Neynor no asume todo el riesgo comprando suelo 290 00:19:19.869 --> 00:19:22.609 con balance propio, sino que se apoya en esas alianzas 291 00:19:22.630 --> 00:19:25.150 o esas yo inventos que nos contabas, ¿no? 292 00:19:26.349 --> 00:19:31.609 Hombre, yo entiendo que nosotros estábamos sometidos por los precedentes 293 00:19:31.650 --> 00:19:36.910 que teníamos a nuestros propios puntos de partida. Al final, 294 00:19:36.950 --> 00:19:41.349 una sociedad cotizada, promotora, cotizando con descuentos sobre NAF muy 295 00:19:41.450 --> 00:19:46.130 importantes y que quiere tener un crecimiento. Solo encontramos ese camino. 296 00:19:46.569 --> 00:19:51.329 Pero el mundo promotor es muy diverso y entiendo que 297 00:19:51.430 --> 00:19:56.410 promotoras familiares pueden tener una visión totalmente distinta Es una 298 00:19:56.470 --> 00:20:01.509 fórmula de crecer con capital ajeno, pero entiendo además que 299 00:20:01.809 --> 00:20:03.910 en el mundo y con la globalización y con las 300 00:20:03.930 --> 00:20:08.299 nuevas fuentes de financiación que ya van apareciendo, pues entiendo 301 00:20:08.319 --> 00:20:10.700 que puede haber otros modelos seguramente muy válidos para otro 302 00:20:10.740 --> 00:20:11.500 tipo de compañías. 303 00:20:25.940 --> 00:20:28.170 que aportan e ignoran un banco de suelo y una 304 00:20:28.230 --> 00:20:31.890 liquidez sin precedentes para dominar el mercado nacional. Claro, yo 305 00:20:31.950 --> 00:20:36.630 me pregunto,¿ cómo se gestiona operativamente el solapamiento de carteras 306 00:20:36.690 --> 00:20:39.849 de suelo de ambas compañías para mantener el objetivo de 307 00:20:39.890 --> 00:20:45.160 entregar entre 5.000 y 7.000 viviendas anuales? Que son cifras ya... son cifras. 308 00:20:45.200 --> 00:20:45.279 A 309 00:20:46.779 --> 00:20:50.259 ver, la verdad es que AEDAS... Nosotros cuando estemos en 310 00:20:50.279 --> 00:20:53.640 la compañía, ya lo sabíamos, es una grandísima compañía y 311 00:20:54.859 --> 00:20:59.059 opera con estándares de funcionamiento y de calidad que en 312 00:20:59.079 --> 00:21:03.000 el fondo son bastante parecidos a los de Neynor. Ten 313 00:21:03.019 --> 00:21:06.369 en cuenta que al final las constructoras son comunes, muchos 314 00:21:06.400 --> 00:21:10.289 procedimientos son prácticamente los mismos, los estudios de arquitectura con 315 00:21:10.309 --> 00:21:12.789 los que trabajamos son los mismos, los brokers son los mismos. 316 00:21:13.309 --> 00:21:14.730 Por lo tanto, desde ese punto de vista no es 317 00:21:14.750 --> 00:21:18.900 tan complicado. Nosotros dijimos en el primer momento, cuando empezamos 318 00:21:18.920 --> 00:21:22.000 a hablar de esa operación, lanzamos un mensaje que quisimos 319 00:21:22.019 --> 00:21:24.700 que fuera tranquilizador también para toda la plantilla de Aedas, 320 00:21:25.140 --> 00:21:28.460 de que contábamos con ellos, que contábamos con toda la estructura. 321 00:21:29.079 --> 00:21:32.859 Porque el secreto, nosotros, a diferencia, no sé, de otro 322 00:21:32.900 --> 00:21:37.400 tipo de operaciones de absorción por parte de compañías, nosotros 323 00:21:37.480 --> 00:21:42.789 aquí las sinergias no las buscamos en ahorros de personas. 324 00:21:43.339 --> 00:21:47.289 Ahí realmente hay muy poco que extraer. Las sinergias de 325 00:21:47.349 --> 00:21:49.630 la operación tienen mucho más que ver con el tamaño 326 00:21:49.670 --> 00:21:51.890 de la compañía que se origine, con la estabilidad, que 327 00:21:51.910 --> 00:21:54.319 luego sí que te hablo un poco de esto. Entonces, 328 00:21:54.640 --> 00:21:56.220 al final, lo que teníamos que hacer, lo que teníamos 329 00:21:56.240 --> 00:21:59.690 que hacer, no romper nada, porque... Por individual ya estamos 330 00:21:59.789 --> 00:22:03.430 entregando entre 5.000 y 7.000 viviendas anuales. En Einole entregó, me parece, que 2.880 331 00:22:03.390 --> 00:22:07.890 viviendas este año y a edad en torno de 3.000. Por 332 00:22:07.930 --> 00:22:10.890 lo tanto, se trata de no romper, de mantener un 333 00:22:10.950 --> 00:22:14.819 poco los equipos y la motivación alta y seguir trabajando. 334 00:22:14.839 --> 00:22:18.420 Y poco a poco, bueno, pues vamos integrándonos. Hemos empezado 335 00:22:18.660 --> 00:22:22.839 integrando las partes más comunes. corporativas o que no son 336 00:22:22.900 --> 00:22:31.240 el núcleo central de la actividad, pues como puede ser IT, comunicación, compliance, jurídico, 337 00:22:31.319 --> 00:22:35.079 financiero y la parte de promoción y de construcción de obras, 338 00:22:35.420 --> 00:22:39.640 pues bueno, esto lo vamos haciendo con un poco más 339 00:22:39.759 --> 00:22:43.480 de calma, pero bueno, al final el jefe de obra 340 00:22:43.640 --> 00:22:45.220 y los tíos que están en una obra o los 341 00:22:45.240 --> 00:22:47.319 que están vendiendo una promoción, pues van a seguir haciendo 342 00:22:47.380 --> 00:22:49.700 lo mismo, lo hagan en una oficina o lo hagan 343 00:22:49.740 --> 00:22:50.009 en otra. 344 00:22:50.230 --> 00:22:53.630 Claro, cómo se consigue esa estabilización, ¿no? Que es importante. 345 00:22:54.230 --> 00:23:00.359 Bueno, ahí hemos contado, como se publicó recientemente, hemos contado 346 00:23:00.559 --> 00:23:05.059 con dos directores generales de AEDAS que se van a 347 00:23:05.099 --> 00:23:08.740 integrar a nuestra estructura en las mismas funciones que tenían 348 00:23:08.819 --> 00:23:10.680 o con un poco más de carga de trabajo, que 349 00:23:10.700 --> 00:23:13.950 es toda la parte de dirección corporativa y sobre todo 350 00:23:14.029 --> 00:23:20.240 toda la parte de diseño, construcción y posventa de vivienda, ¿no? Entonces, bueno, 351 00:23:20.329 --> 00:23:24.390 pues eso nos facilita y luego estamos como la parte 352 00:23:24.450 --> 00:23:27.369 de coinversión, sumamos lo que hacía Neynor y lo que 353 00:23:27.430 --> 00:23:30.309 hace Aedas y empieza a ser algo reseñable y además 354 00:23:30.390 --> 00:23:33.029 que genera mucho valor para la compañía y para el accionista, 355 00:23:33.609 --> 00:23:36.150 pues ahí también hemos metido una persona de Aedas que 356 00:23:36.190 --> 00:23:38.450 lo metemos como director general de toda la parte de 357 00:23:38.529 --> 00:23:41.470 coinversión porque esto es un área que aunque lo integramos 358 00:23:41.589 --> 00:23:44.880 con normalidad dentro de nuestra actividad de construcción y tal, 359 00:23:45.490 --> 00:23:49.690 Sí que tiene muchísimo reporting, muchísimos consejos, muchísima creación de 360 00:23:49.730 --> 00:23:53.339 sociedades y por lo tanto hay que dedicarle un tiempo 361 00:23:53.359 --> 00:23:53.920 y un cariño. 362 00:23:54.819 --> 00:23:58.519 Acá se dice la palabra al inversor. Neyno es una 363 00:23:58.599 --> 00:24:02.220 compañía en bolsa y hay que hablar del retorno al accionista, 364 00:24:02.299 --> 00:24:06.220 es obligatorio. seguro que muchos de nuestros oyentes pues están esperando, 365 00:24:06.799 --> 00:24:09.779 porque claro, Neynor ha centrado su plan en premiar de 366 00:24:09.839 --> 00:24:13.099 manera agresiva al inversor con un potente programa de dividendos 367 00:24:13.420 --> 00:24:17.059 que busca eliminar el histórico descuento del que hablabas antes 368 00:24:17.119 --> 00:24:20.160 y me decías, Borja, con el que cotizaba la acción 369 00:24:20.200 --> 00:24:23.089 frente al valor de sus activos. Pero cuéntanos,¿ cómo está 370 00:24:23.210 --> 00:24:25.309 siendo la evolución de la compañía en bolsa? 371 00:24:26.309 --> 00:24:29.869 Bueno, no solo eso, o sea, nosotros lo que teníamos 372 00:24:29.970 --> 00:24:34.000 claro es que teníamos claramente intentar por lo menos poner 373 00:24:34.079 --> 00:24:38.000 en valor la compañía. Entonces una sociedad cotizada puede ponerse 374 00:24:38.019 --> 00:24:40.160 en valor o se pone en valor respecto al mercado 375 00:24:40.180 --> 00:24:43.869 de capitales de dos maneras. Una, mediante retribución directa a 376 00:24:44.109 --> 00:24:48.609 través de dividendos a los accionistas o recomprar acciones. Y otra, 377 00:24:48.849 --> 00:24:53.759 haciendo o persiguiendo que la acción ascienda de valor, que 378 00:24:53.779 --> 00:24:55.500 al final es lo que quiere una persona cuando compra 379 00:24:55.539 --> 00:25:00.089 acciones de una compañía. Nosotros en EINORC Cuando lanzamos este 380 00:25:00.130 --> 00:25:04.269 plan me parece que la acción cotizaba a 12. Después de 381 00:25:04.470 --> 00:25:07.349 haber pagado muchos cientos de millones de dividendos desde entonces, 382 00:25:07.750 --> 00:25:10.869 la acción está cotizando ahora de media a 16,50. Yo creo 383 00:25:10.890 --> 00:25:15.059 que todavía tiene recorrido al alza. Vamos acercándonos, estamos ya 384 00:25:15.099 --> 00:25:19.259 prácticamente en el valor neto de nuestros activos, pero la compañía, 385 00:25:19.279 --> 00:25:22.880 su valor real, su capitalización debería ser mayor que el 386 00:25:22.960 --> 00:25:25.140 precio del suelo que compramos, porque nosotros el suelo que 387 00:25:25.200 --> 00:25:28.819 compramos le sacamos unos márgenes. que puede ser entre el 15 388 00:25:28.579 --> 00:25:31.119 y el 20% de beneficio. Por lo tanto, en ese 389 00:25:31.200 --> 00:25:34.819 umbral es donde se debe situar o tenemos la aspiración 390 00:25:34.859 --> 00:25:36.849 de que se sitúe el precio de la acción, que 391 00:25:36.869 --> 00:25:40.720 está más en torno a los 20 euros por acción. El 392 00:25:40.789 --> 00:25:43.970 recorrido ha sido muy positivo. El mercado de capitales ha 393 00:25:44.190 --> 00:25:46.910 entendido muy bien el plan de negocio que estamos lanzando 394 00:25:47.569 --> 00:25:53.390 y vamos a seguir trabajando en él. Yo creo que 395 00:25:53.410 --> 00:25:58.329 es muy importante también... Los nuevos accionistas que van entrando 396 00:25:58.769 --> 00:26:02.690 en Neynor son cada vez fondos más institucionales. Estos fondos 397 00:26:02.750 --> 00:26:05.130 no buscan tanto o no buscarán tanto en el futuro 398 00:26:05.190 --> 00:26:10.769 los dividendos y sí buscarán más la estabilidad de las 399 00:26:10.890 --> 00:26:14.109 cifras de negocio de la compañía. Por lo tanto, yo 400 00:26:14.150 --> 00:26:18.509 creo que abren un escenario de futuro muy positivo para 401 00:26:18.950 --> 00:26:21.509